::常见过户、抵押问题:: |
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| 有哪些房地产是不得转让的？ |
答： ( 一 ) 根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；
( 二 ) 司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
( 三 ) 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
( 四 ) 设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；
( 五 ) 权属有争议的；
( 六 ) 法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。 |
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哪些房地产登记须办理公证手续？ |
答：根据有关规定，下列房地产登记应当办理公证：
（ 1 ）房地产赠与、继承；
（ 2 ）房地产转让、抵押当事人一方或双方为境外组织或个人的，转让、抵押合同应当经深圳市公证机关公证。 |
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| 二手楼使用年限从何时算起？ |
| 答： “ 二手楼 ” 的使用年限从土地管理部门出让土地使用权之日或《房地产证》确定的起始日起算。 |
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| 红皮《房地产证》和绿皮《房地产证》有什么区别？ |
答：（ 1 ）红皮《房地产证》说明该房地产是市场商品房地产，产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利；
（ 2 ）绿皮《房地产证》说明该房地产是非市场商品房地产。绿皮《房地产证》记载的房地产，不得买卖，需抵押或出租的，要按有关规定办理；
（ 3 ）上述区别仅是形式区别，实质区别应以《房地产证》及房地产登记簿记载的内容为准。 |
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如何查证《房地产证》的真实性？ |
答：（ 1 ）要确认《房地产证》是否真实，房地产权利人首先应到房地产档案部门查询，看是否有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实。
（ 2 ）注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。其真伪性可向房地产登记部门查询。 |
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《房地产证》中的原建购价是如何确定的？有什么意义？ |
答：《房地产证》中原建购价的确定：购买商品房及其他房地产，原建购价款是指买卖合同中确定的房地产购买价；发展商及其他单位或个人自建房，原建购价款是指该房地产的建造成本价。
《房地产证》中的原建购价款是买房或建房时该房地产的价值，也是以后再转移时计算有关税费的依据。 |
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| 未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？ |
| 答：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时应提交其监护关系证明和监护人身份证明。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。 |
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| 房地产转让时，同时转让的有哪些权益？ |
| 答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场没有特别约定的，停车场随房地产同时转移。 |
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房地产转让的风险责任由谁承担？ |
答：按照《深圳经济特区房地产转让条例》第十六条的规定，房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。 |
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房地产抵押为什么一定要办理抵押登记？ |
答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，房地产抵押合同自办理抵押登记登记之日起生效。只有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力，抵押权人的合法权益才能得到有效保障。 |
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办理了抵押登记的物业，房地产登记部门能否接受法院的查封？ |
答：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第 102 条的规定，人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。
根据上述规定，房地产登记部门可以接受法院查封已抵押的物业。 |
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| 房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？ |
答：（一） 1988 年 1 月 3 日 之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行：
(1) 住宅 50 年；
(2) 教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50 年；
(3) 工业、仓储 30 年；
(4) 商业、金融业用地 20 年；
(5) 种植、畜牧、养殖业用地 20 年。
（二） 1988 年 1 月 3 日 之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行：
（ 1 ）居住用地 70 年；
（ 2 ）工业用地 50 年；
（ 3 ）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；
（ 4 ）商业、旅游、娱乐用地 40 年；
（ 5 ）综合或者其他用地 50 年。 |
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