中原地产研究:深圳房地产三级市场2007年2月报

1-2月份向来是二手楼市一年中的淡季，但今年由于农历春节的时间较晚，且年中被新政压抑需求在年末陆续释放，因此1月出现了与以往不同的态势，成交量比去年12月反有高达三成的增长。进入2月，受春节假期影响，二手房市场成交量终于大幅回落，火热的二手市场迅速降温，成交量较上月下降将近六成，下降幅度如此之大，一方面是因为上月成交量达到一个高峰期，导致环比降幅较多，另一个主要原因就是受春节影响。进入春节前一周，业主、置业者都已经无心买卖房子，成交随即进入淡季。春节过后的一周，楼市买卖成交依然冷淡，虽然看房人数逐渐增多，但是成交的客户却很少，这些看房的客户主要是为在3、4月高峰期买房做准备。年底不少单位都有一笔比较可观的年终奖，而春节期间忙着过年事宜，很多人会选择在3、4月份入市，因为 3、4月份是传统的交投放量时段，入市交易成功的机率比较大，买卖双方都紧盯这一时期。

各区成交同步大减六成左右 价格却延续涨势

根据中原深港研究中心估算，2月全市共成交二手住宅约4380套，环比减少59%，面积36.2万平方米，同样减少59%。由于本月成交量大幅减少的原因是季节影响，非市场内部因素，因此各区域的变化一致，降幅都在六成左右。其中罗湖区是减少幅度最大的一个区域，达62%，罗湖成交的减少以8000元/平米以下的物业减少为主。关内福田和南山成交量都比上月减少59%，且都以15000以上的高端物业减少幅度最小。六区中，宝安区成交量降幅是最小的，环比减少55%。虽然去年宝安一手市场火爆，但2月并无新盘推出，因此二手房买卖必然受更多的关注，减少的幅度也就更小。龙岗本月成交量也比上月减少61%，以6000以上和4000以下的高低端物业减少为主，它们减少幅度都在90%以上。各片区方面，价格相对较低的前海片区比较稳定，降幅只有三成；节前受申大成功刺激的龙岗中心城受春节影响较大，成交减少约七成左右。

2月二手住宅市场交易量虽然较少，价格却延续涨势，本月全市成交均价10994元/平方米，环比上涨4%，业主和客户对后市的信心使得房价依然坚挺。从各区域看，除盐田区下降4%以外，其他各区价格都较上月上涨，其中宝安区上涨速度最快，达到10%。盐田区本月一些以自住为主的低价楼盘成交比较多，如均价不足5000的华侨新村，处于5000-6000价格段的海滨花园等都是本月成交的热点，下拉了整体均价。宝安区本月8000元/平方米以上的高端物业成交均价上涨20%，而该价格段物业成交量占全区比重较上月增加，导致整体均价上涨。本月罗湖区成交价格较上月上涨8%，10000元/平方米以上的成交均价环比上升11%。福田区继续维持高价位，实现均价13208元／平方米，比上月高30元/平方米。龙岗本月成交实现均价5803元/平方米，比上月增加7%，申大的成功使该区域倍受市场关注，价格上涨趋势难挡。

豪宅仍然保持比较大的成交分额

2月份豪宅成交虽然有所降温，144平方米以上的物业比上月减少了81套，降幅接近六成，但是占全部二手楼成交宗数的比例却依然保持较高的水平，从去年12月的6.7%上升到今年1月的9.0%，而本月则为9.3%。价格方面，本月144平方米以上的二手房均价高达18060元/平方米，环比上涨9.2%。豪宅投资一直被视为一种增值能力较高的项目，而国家政策对豪宅市场的抑制，也使得豪宅越发稀缺，而需求则不断增加，导致供求矛盾越发突出，豪宅的价格自然会持续上涨。

春节期间租赁需求减少 节后将迎来高峰

春节期间，大量外来人口陆续返乡回家过年，这使得以外来人口为需求主力的租赁市场受到明显的影响，进入2月后租赁市场需求量明显减少，致使市场整体租赁成交下降幅度达四成，随着春节长假的结束以及外地人员和学生的大量返深，春节之后将迎来租赁市场的一次高峰期，预计3月租赁成交量将出现成倍的增长。

二  区域分析

罗湖区

成交量——降幅为六个区中最大

罗湖区本月共成交二手住宅约930套，面积6.56万平方米，成交面积大幅减少62%，减少的幅度是六个区中最大的，但比其他区也只是略高

 
成交价格——中高档成交大幅增加，均价上涨

成交结构方面，基本和1月一致，各价格区间的成交量下降的幅度都在六成左右，其中8000以下的成交减少了近八成，而8000-10000的成交则减少了五成半，由于成交结构变化很小，本月罗湖的平均价格变化可以比较真实的反映市场楼价的变化，本月罗湖的楼价上涨了7.6%，达9855元/平方米，不过每年1、2月都是豪宅比普通住宅受春节的影响下，所以9855这样的均价应该是比较异常的。

活跃片区分析——银湖片区

本月罗湖总成交面积虽然大幅减少了六成以上，但银湖片区的成交量却基本和上月持平，本片区也别墅为主，虽然本片区的别墅楼龄都比较长，设计也相对落后，近年来在豪宅市场的地位不断下降，但国家禁止别墅开发的政策还是给银湖带来了目光，使得本片区的成交一直比较稳定。本月虽然全区成交大幅减少，但由于豪宅手春节影响较小，所以银湖相对其他片区来说是比较活跃的。

福田区

成交量环比下降59%

受春节假期的影响，福田区本月买卖成交二手住宅约1280宗，环比下降58%；成交面积较1月骤减，为10.51万平方米，环比下降59.4%。

持续高价位运行 实现均价13208元／平方米

2月份福田的二手楼市继续维持高价位，实现均价13208元／平方米。从各价格区间来看，10000元/平方米以上的物业本月成交7.7万平方米，占据全市份额由上月的68.1%增加到73.2%。而8000元/平方米以下的房子仅占比重的8.4%。8000元/平方米以下的二手房在福田已经很少，而6000元/平方米以下的更是难找。10000-15000元/平方米是成交的主力区间，占到43.3%的比例。
 

片区点评

福田南区，位居深圳中心，商业繁荣、交通便利，深得广大市民青睐，片区内楼盘价格持续强劲增长。细观具体片区，新洲片区的均价略低，约在9000元／平方米左右；而皇岗片区，则高居整个福田南区之首，均价已涨至11000-15000元／平方米。片区热点楼盘，如：金港豪庭、港悦华城、港城华庭等，均价都已飙升到11000元／平方米以上。随着皇岗关口开通，众多香港居民经此通道往来深港，吸引了大批香港客人在附近安家置业，进一步增旺了需求。
　　
南山区

成交量大幅减少

南山区二手住宅成交量经过三个月的高速增长，已经到了顶峰。在春节期间和全市一样，都有大幅的减少，据估计，南山本月共成交二手住宅960套，面积9.23，比上月减少59%。
 

成交均价超过13000元/平方米

本月南山的价格上涨了6.5%，超过了13000元，比同期南山的一手房价还要高2000元/平方米，实现均价13567元/平方米。从各价格区间来看，15000元/平方米以上的高端物业降幅最小，为45%，其他各价格区间降幅均60%以上，表明人们对高端物业热情仍然不减。片区方面，价格相对较低的前海片区比较稳定，降幅只有三成。鼎太风华、英达钰龙园等楼盘成交量与前几个月相比变化不大。

片区点评

南山各片区整体规划良好，二手房发展较快，很受市场欢迎。华侨城片区一直颇受置业者青睐，该片区居住环境在深圳首屈一指，一直都是楼市的热点，一些楼龄偏长的物业仍能保持活跃的成交与价格涨势。红树湾片区作为特区内最后一个处于开发中的高尚住宅片区，楼盘定位较高，市场价值已逐渐得到认可，区内楼盘价格也不断创新高。目前华侨城片区、红树湾片区的二手房价位已处于全市的高端。

盐田区

盐田本月共成交二手住宅约90套，面积0.82万平方米，其中一些自住为主的低价楼盘成交比较多，如均价不足5000的华侨新村，5000-6000均价的海滨花园，盐田本月的均价也略有下降，下跌了3.8%；往年受季节影响较小的盐田区，在二手市场发展比较成熟后，其成交量变化已经基本和全市同步了。

宝安区

成交面积环比减少55%

本月六区中，宝安区成交量降幅是最小的，环比减少55%，面积约4.42万平方米。虽然去年宝安一手市场火爆，但2月并无新盘推出，因此二手房买卖必然受更多的关注，减少的幅度也就更小。

均价上涨幅度达10%

宝安本月成交量降幅为六区最小，其成交均价上涨速度却最快，达到10%。本月8000元/平方米以上的高端物业成交均价上涨20%，而该价格段物业成交量占全区比重较上月增加，导致整体均价上涨。目前宝安正处于二手房交易的预热阶段，楼盘品质不断提高，交通状况的相续改善，加上全长16公里的深圳地铁4号线二期工程已经开始动工，这些都成为推动宝安区二手房价上升的强劲力量。
 

活跃片区

目前宝安二手房吸引置业者的片区主要有宝安中心区和龙华片区。因为这两个片区紧邻市中心区，且去年次新房比较多，价格也相对实惠，深受关内置业者的关注。宝安新房价格与关内的差距在逐步缩小，特别是宝安中心区，新房价格与关内也出现持平的趋势。二手房价格随着新房的价格“水涨船高”，本月增幅高达10%。本月美丽365、世纪春城成交均价分别为7300元/平方米、8000元/平方米，比去年同一时期高出2000-3000元/平方米。

龙岗区

成交量——成交面积减少61%

龙岗区的2月成交套数为620，面积4.64万平方米，成交面积比上月减少了61%
 

成交价格——中间价位的二手房表现比较稳定

作为全市楼价的最低区，龙岗的二手房可以说是买楼的最低标准，其需求弹性其实也是最小的。成交结构方面，呈两头大幅减少，中间小幅减少的变化，均价4000以下的二手房有九成的减少，而6000以上的也是一样，而4000-6000均价的二手房只减少三成，价格方面，本月上涨了7.05%，平均价格接近6000。
 

片区表现分析——龙岗中心城

1月18日申大成功使1月的龙岗中心城成交面积比去年12月增加了一倍以上，但马上到来的春节影响了这个上升势头，2月龙岗区成交减少了六成，但中心城由于1月上升太猛，本月减少的幅度也相对较大，约七成，估计3月份本区回升的幅度也要高于全区的平均幅度。

三、中原租赁市场分析

（一）中原租赁成交量

春节期间，大量外来人口陆续返乡回家过年，这使得以外来人口为需求主力的租赁市场受到明显的影响，进入2月后租赁市场需求量明显减少，据统计，2月中原共成交租赁单364宗，减少31%，面积2.53万平方米，减少39%。

从成交区域来看，关外的租赁本来就少，因此受春节的影响较下，成交的降幅也比较小，龙岗只减少了15%，宝安则是37%。关内几个区的降幅都在40%左右，其中南山的降幅是最大的，罗湖次之。

（二）中原租赁价格

本月全市租赁价格为40.7元/平方米/月，创历史新高，比1月上涨了3%，同比去年2月上涨了19%，06年是近年来租金上涨最快的年份。

除龙岗、罗湖外，其他四区的租金都有所上涨，其中盐田租金由于成交太少而变化太大，并无实际意义，南山和宝安的租金上涨比较可观，南山上涨了13.1%，宝安则是7.9%，这和近来这两区的房价上涨太快有一定的关系，但这样还是结构的变化导致的。

四、市场展望

（一）成交量大幅增加

根据以往经验，3、4月一般都是二手房交易的高峰期，去年三月的成交面积在80万以下，而今年由于春节比较晚，市场行情在三月属于回升初期，但由于一手房供应较为紧张，因此成交量会快速增加，估计增幅在一倍左右，三月的成交面积会在70万平方米左右。

（二）买卖成交的平均价格将有下降

由于豪宅（单套面积在144平方米以上）受春节的影响较小，在12月宗数占所有成交比例只有6.7%，但到了1、2月比例有9%以上，均价被大幅拉高，到了3月，由于市场全面复苏，成交结构将回归正常，估计全市的均价会在9000-10000之间，比2月下跌10%左右；而同一单位的房价比较，还是处于上涨的趋势中。