中原地产研究：深圳房地产三级市场2007年4月报

一如艳阳高照、舒适宜人的天气一样，每年4月也是楼市惯例旺季。过去的3月无疑是“金色三月”，二手房市场较2月份增长迅速，4月延续3月的走势，成交量基本与上月持平。

根据中原的成交数据显示，4月全市共成交二手住宅约12310套，环比减少4%，面积104.3万平方米，环比减少1%。在全市一手市场供货不足、价格不断创新高、选择性不多的情况下，二手房的优势逐渐凸现出来。最近几个月，新盘价格涨势之猛，让人惊叹。部分潜在买家部分在观望，而部分则分流到二手市场。而观望者自然不会闲置资金，很大一部分会转到股市中。股市中所获得的利益再次回转到楼市里，需求则一度增加。其次，买家的消费观念也正在转变，过去二手楼给人楼龄较旧，楼盘素质不高，用于过渡性购房的印象。但近几年随着“新楼”转二手速度的加快，二手房源结构有了极大的改善，素质较高的“次新”楼比例也日渐提高，二手楼市自然成为人们改善住房的首选。一旦需求增加，二手房价格必然继续往上涨。4月，深圳二手房交易价格在高位保持快速上涨，全市成交均价12018元/平方米，首次突破12000元/平方米大关，环比增长9％。

从各区成交量来看，六区中三区减少，三区增加，成交量基本与上月持平。作为深圳的中心区，福田区二手房市场愈发成熟，本月为增幅最大的一个区域，环比增长13%，二手房价一直很坚挺罗湖由于区内多数二手房楼龄较长，外观、内部设计结构等同其他区域二手房相比要落后一些，增幅也比较缓慢和平稳，4月环比增长6%。宝安作为关外房地产的焦点区域，二手房成交量也持续上升，4月成交面积18.5万平方米，较上月增长9%。

价格方面，全市成交均价12018元/平方米，环比增长9％。其中，宝安区涨幅最大，为33%。南山区居次，为20％。罗湖、福田、盐田的均价则依次是10132元／平方米、13694元／平方米、12681元／平方米，分别增长6％、1%、5%。南山区的二手楼均价超越福田成为全市最高，4月实现均价16731元/平方米，高端物业拉升南山房价，成为推高全市均价最主要的一支力量。南山二手市场上中、高价位的物业较其他区占的市场份额大。144平方米以上的物业南山区成交的比率占全区的21%，比全市平均水平高11个百分点。本月宝安区房价上涨也较明显，环比增长33%，分析其原因有二，一是，成交结构的影响，均价3万/平方米的观澜高尔夫大宅本月频繁成交，从而拉高整体价格；二是，火热的二级市场是其催化剂。金地高价拍下龙华的两快地后，宝安区房价迎来新一轮加速上涨时期。二手房也不甘示弱，跟着往上飚升，深圳房价似有迎来新一轮快速上涨。

二  区域分析

（为了更好的服务于三级市场住宅部，从三月开始，区域市场的分区将和三级市场住宅部各区域总经理管辖的范围一致，敬请留意）

罗湖西及白沙岭区（简称罗湖西区）

成交量——成交面积和3月基本持平

罗湖西区本月共成交二手住宅约1480套，面积8.63万平方米，成交量和3月相差无几。
 

成交价格——高档成交继续增加，均价快速上涨

从上表可以看出，在成交的均价区间方面，均价15000元以上的成交大幅增加了一倍，这些楼盘主要集中在白沙岭和华强北一带，如百花公寓，南天大厦和玮鹏花园。而15000以下的各面积段的成交均减少了一成左右，由于高价楼盘成交比较多，罗湖西区的均价有比较明显的上涨，比3月上涨了近8个百分点。
     

活跃片区分析——东门春风路一带

本月，罗湖的一些小户型表现非常好，由于他们面积小，单价也不高，长丰苑只要8000-9000，高的也只要12000元，如美园，所以很多人在全是房价高走的情况下，投资者因为他们的租金回报率比较高，价格也是稳步上涨而青睐他们，而一些收入还比较低的白领，也由于担心以后房价上涨过快，因此尽管现在资金不多，但也先买一套小户型做为过渡，自住的同时也考虑以后转手小挣一笔。

罗湖东及莲塘盐田区（简称罗湖东区）

成交量——成交面积小幅增加

罗湖东区本月共成交二手住宅约1700套，面积13.59万平方米，面积小幅增加4%，盐田区前几个月一直保持强势增长，本月势头有所放缓，成交面积减少一成左右，而百仕达，布心一带的成交比较活跃。
 

成交价格——均价稳定上涨

从各成交区间来看，3月成交活跃的15000以上的单位本月又大幅减少，降幅为70%，本档次的楼盘主要就集中在大梅沙片区，本月增幅最大的是8000以下的低价单位，增加了一倍以上，而10000-15000的二手房也增加了7成。
     

活跃片区分析——百仕达，布心一带

本月罗湖东的成交以8000以下和10000-15000区间的物业最为活跃，8000以下的老房子以布心花园、今日家园等为主，而10000-15000的单位以百仕达花园为代表，布心、百市达一带一直以来都是以居住为主，在以自住买房热的传统四月，表现活跃并不令人意外。

福田区

成交量

福田区本月买卖成交二手住宅约3215宗，环比增加5%；成交面积为28.71万平方米，环比增长13%。福田区二手房市场愈发成熟，为各区中增长幅度最大的一区。
 

成交价格

本月福田均价环比波动不大，为14057元／平方米。从各面积区间的成交来看，其中均价15000-20000元/平方米的中高档二手房是成交量大幅增加的主要动力，增长幅度高达53%，高于全区的平均的水平13%，而该价格区间的成交均价反而下降2.35%，促使整体均价小幅下降0.24%。

活跃片区分析——景田片区

景田片区东邻莲花山，西望香蜜湖，地理位置优越，片区周边生活配套齐全。与香蜜湖豪宅区相比，景田片区二手住宅有明显价格优势，成为经济实力中上等购房者青睐的对象。目前该片区新推楼盘速度明显放慢，一些品质优越的二手房显得格外活跃，万科金色家园、安柏丽晶、东方玫瑰园、ＴＴ国际公寓等都是该片区的高档小区。而房价涨幅也十分惊人，以中小户型为主ＴＴ国际公寓至今推出时间不到３年，目前售价比开盘时增长近１倍。东方玫瑰园、安柏丽晶等楼盘的二手房均价也达到15000-20000元/平方米。

南山区

成交量

本月南山区买卖成交二手住宅约13.88万平方米，环比减少26％。南山区旺盛的市场需求在前几个月都得到了充足的释放，本月出现了回调。

成交价格

南山区成交量连续几个月上涨之后，本月出现回落，环比下降26%。而价格却从3月的11660元/平方米攀升到了4月的14090元/平方米，涨幅达到了21%。高端物业拉升南山房价，成为推高全市均价最主要的一支力量。南山二手市场上中、高价位的物业较其他区占的市场份额大。成交均价在15000元/平方米以上的高档住宅成交量也较上月有一定程度的涨幅，成交量上涨47%，同时价格也上升25%。

活跃片区分析——蛇口片区

蛇口是深圳最早的豪宅区，其新楼盘的开发已逐步趋于饱和、成熟，且西部通道开通在即，旧工厂即将迁出片区等利好刺激蛇口片区的二手房市场走旺。目前市内豪宅片区的均价均已突破25000元／平方米，而蛇口豪宅均价与其仍有一定距离，所以该片区价格仍有逐步升值的潜力。代表楼盘有南海玫瑰园二手住宅成交极其活跃，其成交价格也持续上升，本月成交均价分别为22000元／平方米。

华侨城区

成交量

华侨城区本月共成交二手住宅约730套，面积8.97万平方米，成交面积环比增长9%，二手豪宅继续被市场看好。 

成交价格

从上表可以看出，在成交的均价区间方面，20000元/平方米以上是唯一量价齐升的一个区域，同时也是成交占市场份额最大的部分，几乎占据整个华侨城片区的半壁江山。在成交面积区间，仅有10000以下区间成交面积大幅减少47%，说明华侨城片区中低档次的楼盘成交已经相当少，而高档楼盘像中信红树湾、波托菲诺等一系列豪宅成交套数比上月有明显增长。

片区点评

华侨城片区平均价格涨幅为15%，成为三级市场主要的领涨片区之一，体现出豪宅市场的前景依然被看好。目前该片区值得重点关注的物业有天鹅堡、纯水岸、中信红树湾、瑞河耶纳、世纪村，其中还有一些售价较低的老房子，如芳华苑、世界花园等。在本月成交案例中有：75平方米的芳华苑售价在80万元左右，而价格最高的波托菲诺，300平方米售价1500万左右。

宝安区

成交量

宝安作为关外房地产的焦点区域，3月成交面积较2月增长迅速，4月增长势头有所缓解，成交面积10.36万平方米，较上月增长9%。
 
成交价格

受节节攀升的一手房价格的影响，宝安二手房价也保持着稳步上升的态势，4月二手房实现均价7918元/平方米，环比涨幅18%。从成交结构来看，8000为其分水岭，8000元/平方米以下的中低端物业成交减少，与其相反的8000元/平方米以上的物业则增加。10000元/平方米以上的物业占全市份额增加5个百分点，且该区间的均价也上涨了8%，从而拉高整体价格。     

活跃片区分析——宝安老城区

宝安老城发展较，拥有较好的基础设施和生活配套，尽管宝安的中心已经移到一路之隔的新中心区，但今年来宝安一手房价高涨，使不少宝安人只能转向二手住宅，而宝安老城是他们的首选之地。该片区有代表性的楼盘主要有蟠龙居、鸿昌花园、冠城世家等，房价在近年来得到大幅上涨。以2004年入住的鸿昌花园为例，当时一手均价在3500元/平方米，目前的二手均价已经达到了7100元/平方米，翻了一倍。

龙华坂田区（简称龙坂区）

成交量——小幅增加

龙坂区本月共成交二手住宅约840套，面积6.55万平方米，成交面积比3月增加了5%，保持了比较稳定的走势。

成交价格——均价稳步上涨

从上表可以看出，在成交的均价区间方面，只有均价8000以上的物业成交增加，增幅为72%，其他面积段都有不同幅度的减少。房价的上涨使的高价格的物业越来越多，而相应的低价单位则减少. 

活跃片区-民治片区

随着金地在民治的高价拿地，民治片区的发展更加有了现实的依据，梅龙镇的高价热销，春华四季园再创片区高层价格新高，民治的二手楼也异常火热，其中靠近梅林关的几个楼盘表现尤其活跃，如潜龙花园、潜龙鑫茂花园和苹果园等，其中潜龙鑫茂花园的均价已经超过了9000元，而苹果园也是8000以上。

龙岗布吉及中心城区（简称龙岗区）

成交量——成交面积小幅减少

龙岗区本月共成交二手住宅约1680套，面积13.01万平方米，成交面积减少了6%，比全市的减少幅度还要大。

成交价格——无毫宅成交，价格小幅减少

本月龙岗区的成交，6000以下的有比较大幅度的减少，而6000以上的成交则增多，总体上来说，成交总量基本保持稳定。价格方面，本月没有豪宅成交，均价虽然基本没有变化，但豪宅大幅拔高了3月的均价，因此可以说4月龙岗的均价有比较大的上涨。
     

片区表现分析

虽然中心城的一手市场热闹无比，但其二手市场在本月则无明显变化，略显平淡，而布吉市场也略显平淡，成交较多的还是那几个大盘，桂芳园、中海怡翠花园、国展苑等，布吉略显平淡和龙华的火热形成了鲜明的对比。

三、中原租赁市场分析

（一）中原租赁成交量

4月，中原住宅租赁成交套数共623套，环比减少18%，总成交面积为4.84万平方米，环比减少16%。节后租赁市场迅速回暖，到3月上、中旬的大热，再进入4月呈平稳回落，全市住房租赁市场步入了一个相对平稳的需求积累期。

（二）中原租赁价格

本月全市租赁价格为39.2元/平方米/月，同比上涨了7.53%，环比下跌了0.9%。本月除了罗湖上涨3.21%，福田基本不变之外，其他四区租金都出现不同程度的回落。3月份持续的火爆租赁交易，使大量租赁需求得到消化，加上换租期的结束，使得租赁市场需求支撑渐显乏力，租赁成交量也在回落中趋向稳定，租金也呈现下降之势。

四、市场展望

（一）成交量将有所缩减

今年4月市场盛传深圳二手房限价政策正在筹划当中，五月“楼市天气”难免多了几分风云莫测。通过对4月份的二手房买卖的整体分析，预计5月成交量将有所缩减，估计降幅在一成左右，五月的成交面积会在95万平方米左右。

（二）买卖成交均价将小幅回落

价格方面，随着成交结构回归正常，估计全市的均价会在11000元/平方米左右，比2月下跌8%左右，但是同一单位的二手房买卖价格仍会在小幅上涨的基础上呈现个别发展，即潜力、热点地区涨幅偏大，一般地区涨幅较小。