中原研究:交通便利配套成熟西乡居住氛围渐浓

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月21 日深港研究中心深圳中原

西乡街道办地处深圳市西部，位于北纬22°3′，东经114°，东南是宝安区人民政府所在地新安街道办，西北和东北分别与福永镇、石岩镇、公明镇接壤，西接珠江口，南与宝安中心区新城相接。辖区总面积93平方公里，2004年末共有人口68万，其中户籍人口5万。

从片区分布来看，西乡大道和新安路所围区域是西乡街道办的主要生活居住居，其中居住区内又有一些小型的加工型工厂散布其中，居住区、商业区和工业厂房混合，使得片区居住氛围较差，治安杂乱；而西乡大道西北区域则主要是工业区，工业用房成片分布，其中又有许多建筑密度很高的农民房分布，居住人口主要是工厂打工阶层，外来人口占了绝大部分，使得区域内治安状况非常糟糕，大量的低收入工业人口对商品住宅的低需求，使得工业建筑集中区域房地产开发极其有限。

根据新的政府规划，新安六路和宝安大道交汇西北方为碧海中心区，总规划面积为8.4平方公里，该片区为西乡未来发展的重心。碧海中心区目前尚未开发建设用地面积1.56平方公里，政府可控制待建用地约0.3平方公里，可供经营性出让土地约11.7万平方米。

西乡配套成熟，辖区内有家乐福、沃尔玛、人人乐、新一佳等大型超市，教育和娱乐配套同样齐全。西乡交通便利，靠近宝安国际机场，107国道横穿辖区，另一主要干道宝安大道已经在2月中正式通车，而地铁一号线延长线的坪洲站也已经动工。据规划，地铁一号线在西乡有坪洲站、西乡站、固戍站、后瑞站四个站点。
西乡经济发展强劲，2006年规模以上工业产值430.2亿元，仅次于龙华和福永；社会消费品零售总额65.7亿元，仅次于新安。而位于西乡西岸的大铲湾集装箱码头，是深圳规划中五个深水港之一，也是西部港区仅存的未开发的深水港址，与宝安中心区海岸边滨海大道相连，共20个泊位，分4期建设，建成后深圳港可新增集装箱吞吐能力700万标准箱，最终设计能力将达1000万标准箱。届时，西乡经济将更上一层楼。（20英尺集装箱装货重量应控制在20吨以内，最多不得超过22吨；40英尺集装箱装货不得超过26吨。）

区域房地产市场分析

作为宝安的经济重镇，西乡房地产市场的发展已经有不少年头，但由于片区的经济以工业为主，加上紧邻的商业重镇新安街道2005年之前楼市兴旺，因而西乡楼市历年来的发展显得不温不火。2001年住宅供应40万平方米，02年53.5万平方米，03年31.4万平方米，04年27.8万平方米，各年的供应都不是很多，其中02年因丽景城和桃源居两个大盘而供应量较大。不过，从2005年开始，随着新安住宅供应匮乏，中心区崛起带来的众多关内置业者，西乡楼市开始升温。2005年片区供应住宅52.8万平方米，06年更是达到72.2万平方米。

从近几年来看，2房和3房是西乡楼市供应的主要户型。2005年片区3房供应比例达45%，由于小户型项目鸿隆107的推出，1房的供应量超过2房。06年3房的供应比例有所增加，2房基本不变，4房增加而1房减少。

虽然位置上比中心区差，且两片区产品结构相差不大，西乡的楼盘同样热销。据统计，2005年片区住宅销售52.7万平方米，供求比接近1。2006年供应量增加，供求比依然有1.3左右。碧海名园、富通城、圣陶沙骏园、桃源居等项目广受欢迎，其中富通城一期05年供应住宅超过15万平方米，至年底其销售率超过90%；片区高档项目圣陶沙骏园一期527套住宅在公开发售2个月左右也基本售完；小户型项目在05年以超过5400元/平方米的高价入市，开盘十分火爆，当天也售出超过7成。06年富通城、桃源居、圣陶沙骏园二期同样热销，其中圣陶沙骏园二期开盘售出8成，价格再创当时片区新高，桃源居公园华馆10个月左右的时间售出近20万平方米住宅。最著名的项目是绿海名据，843套住宅当天售出近9成。

西乡楼市火热，相对较低的房价是一个主要原因。根据统计，2005年西乡住宅成交均价4296元/平方米，而05年中心区住房成交均价达5810元/平方米。06年西乡住宅成交均价7271元/平方米，中心区为8355元/平方米，且西乡该年还有别墅项目曦城推出。一般来看，中心区和西乡房价基本上维持有1500-2000元/平方米的差价，正是这种差价使得中心区一些支付能力较差的潜在客户流向西乡，特别是西乡碧海中心区。

紧靠的两片区如此大的价格差异，一是地段、规划的原因，二是片区环境的影响。中心区由于是在一片荒地上新建，片区内基本上没有农民房、厂房等建筑的影响，一切崭新。而西乡作为一个成熟的工业总镇，农民房、厂房比比皆是，片区房产价值严重影响。不过随着碧海中心区的逐步发展，两片区的差距将会逐步减小。08年在西乡住宅供应量稳步增加的情况下，西乡碧海中心区的住宅供应量将会有较大幅度的增加，因而如果不考虑别墅项目的影响，08年西乡房价仍会有较大幅度的上涨。

区域开发项目分析

富通城是西乡的第二大盘，项目位于碧海中心区，共有三个地块组成，总占地面积26万，总建筑面积51万。2006年初一期销售完，二期06年4月份发售，三期06年11月份发售，目前已推出第二批住宅。

富通城一期缤纷世界花园建设用地是2003年7月24日富通地产以1.6亿竞拍所得，总用地面积95343.96平方米，总建筑面积168000平方米，其中住宅155813平方米，共1580套，商业6000平方米。一期户型3房比例63.7%，2房比例24.6%，还有少量的4房和复式。

一期05年3月底推出，当时起价3200元/平方米，均价约3700元/平方，推出的400余套单位当日售出80%。此后的4月、7月、8月和12月项目相继推出第2至第5批单位。至12月份的最后一批住宅，开盘均价上涨至5300元/平方米。一期开发档次一般，价格不高，关内的客户比较多，销售速度较快。此外，较高频率的广告宣传也是项目热销的一个主要原因，其入市前的“来了”的路牌广告让人印象深刻。
富通城二期06年4月28日推出，二期规模小，仅563套住宅，户型的设置同一期差不多，仍以2房和3房为主。因为全市楼价上涨，项目二期的均价也上涨至6300元/平方米，不过由于规模小，因而其销售相对缓慢。