中原研究：供应与成交减少区域成交拉升价格

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月25 日深港研究中心中原地产

新增供应与成交面积同步下滑，而成交价格却因为成交重心的转移而大幅攀升，这是本月商业物业市场发展的主要特征。

供给状况

本月商业物业的批准预售面积环比上月大幅减少，商业物业新增供应依然以关外区域为主导，但在开盘招商方面本月仅有一个项目入市。

本月新增的商业物业项目为13个，批准预售面积达到34304.43平方米，环比上月减幅为50%，预售商铺475套；本月新增的商业项目均为社区商业。

从供应项目分布来看，关外区域依然是独霸深圳商业市场供应格局。其中，宝安的供应占总比重的50%，龙岗是31%。关内各区有微量供应。关内外不平衡的供应格局继续在演绎。

另外，本月只有一个项目入市，为桃源居的社区商业，商业面积为3849.15平方米，45个铺，销售均价为3.5万元/平方米。

需求状况：

本月商业物业的市场需求与新增供应同步下滑，仅成交约1.4万平方米，环比上月下降约47%。

与4月宝安、龙岗巨量成交的局面所不同，本月的成交主要集中在关内区域。宝安、龙岗区域仅成交0.27万平方米，约占20%的比重。而罗湖因为深圳干货特产交易城的活跃成交，成交面积高达0.9万平方米，占总比重的66%，独占鳌头。

在成熟的社区氛围、服务人群较高的消费力以及稳定的投资收益等利好条件下，本月发售的桃源居商业街实现一天售罄；被定位为国内一站式奢华家居主题购物中心的星河•第三空间于本月26日正式开业，商业面积为28000平方米，包括30个品类、140多个品牌，80%产品进口。第三空间的开业，彩田路初步形成了装修装饰家居一条街的商业氛围。

价格状况

在市场供应与需求都有所回调时，本月商业物业的成交价格却大幅攀升，约为32000元/平方米，环比上月增幅为115%，再次创下07年商业物业月成交均价的最高纪录。原因如上文所述，商业市场发展成熟的罗湖、福田是本月的主要成交区域。

从各区商业物业的成交价格来看，本月商铺成交量占本月比重最大的罗湖区成交均价约为25000元/平方米，干货特产交易城表现特别活跃；而福田区因为新亚洲国利大厦裙楼商业的活跃成交，成交均价被拉升至140000元/平方米。而关外区域中，宝安、龙岗在本月虽然成交量不大，但成交价格却较上月有较大的涨幅，其中宝安区的成交均价约为32000元/平方米，成交重心集中在龙华与宝安中心区的商业物业，如东华明珠园、南国丽园以及尚都等；而龙岗的成交均价达到24000元/平方米，坂田商业广场和龙城国际的社区商业交易活跃。

后市走势

后市商业市场的供应依然以龙岗、宝安为龙头，龙城原味街、水岸风情商业街、布吉中心花园等社区商业销售在即。关内商业项目也是蓄势待发，但与关外项目以“产权式商铺”为主要销售模式不同的是，关内项目多采用招商或开发商自持部分物业的营销模式，如金谷国际商业广场即将招商，建设车公庙首个以餐饮为主题的商业广场；又如约3万平方米的南海大道商业街仅有2700平方米公开销售，其余部分由开发商自持。需求方面，关外新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，这些利好条件为一定规模的商业物业的发展提供了空间，投资者对其趋之若鹜，关外优质商业项目受到投资者的普遍关注。零售业扩张欲望的增强，天虹商场、华润万家等零售商不断攻城掠地，也使商业物业的供需呈现白热化，而成交价格逐步增长的走势依然在继续，关外商业市场的逐步成熟以及关内成熟商业市场的升级发展使商业物业的价格不断攀高。

责任编辑/sz_zufang

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