小平饭局：教深圳人如何量体裁衣租好房!

随着一手房房价的上涨，今年二手房租赁市场也持续升温。以往很少有人会在乎“租赁如何获取更高”这个问题，现在却都开始担心租金。为了能获取更大，者开始采取一些的方式来为自己的。去年开始，深圳房产租赁市场就出现部分“房中房”，者开始对商品房进行二次改造，低价入手高价租出，只为获得更大租金。

有数据显示，北京也有不少群租现象，但目前有政策规定：每个人居住面积不少于5平方米，每个单间限2人居住，不用上下铺。要对商品房进行二次改造，就要承担一定风险。那么如何给租客提供更好的住房，同时让租金更高？本期小平饭局关注“量体裁衣租好房”。

●顾洪波： 本报地产部副总经理，微博财经评论人。

●杨先生、黄先生：从事金融数年，对房产租赁和很有兴趣，并有一定经验。

随着一手房房价的上涨，今年二手房租赁市场也持续升温。以往很少有人会在乎“租赁如何获取更高”这个问题，现在却都开始担心租金。为了能获取更大，者开始采取一些的方式来为自己的。去年开始，深圳房产租赁市场就出现部分“房中房”，者开始对商品房进行二次改造，低价入手高价租出，只为获得更大租金。

有数据显示，北京也有不少群租现象，但目前有政策规定：每个人居住面积不少于5平方米，每个单间限2人居住，不用上下铺。要对商品房进行二次改造，就要承担一定风险。那么如何给租客提供更好的住房，同时让租金更高？本期小平饭局关注“量体裁衣租好房”。

租金化 催生“房中房”

肖小平：从今年上半年深圳楼盘交易情况来看，虽然房价有所涨幅，但刚需人群庞大，刚需盘供不应求。二手房租赁市场也受一手房影响，租金持续增长，体现在上半年。调查显示，很多今年来深圳求职的90后毕业生，都选择租单间而不跟别人合租，尤其是交通便利地段，单间供不应求。鉴于这种需求白热化，部分者开始想办法改造“房中房”，将大房改造成几个单间，配备独立卫生间，提供给有此需求的人群，于是出现群租现象。

顾洪波：不仅是北京、深圳这样的一线城市，长沙也出现房租上涨的现象。市场有效供应减少，就会出现供不应求现象，房租便开始增长。当市场不能满足需求时，就有者想办法增加更多有效供应。“房中房”的出现，一方面是为了满足市场需求，另一方面是为了获得稳定的。者购个大房，改造之前可能租金是4000元/月，改造成几个单间之后，租给更多人住，月租可能会达到8000，相当于翻了一倍，这样也就达到了以租抵供的效果，也能获得更大的租金。

杨先生：我近也在关注“房中房”现象，本身我也是做的，正在考虑要不要也着手类似房屋改造，将和租赁合二为一，获取更大。目前在衡量选地、改造和出售中，哪个对后期更重要。

顾洪波：我认为选地是重要的。如何改造和出售都是后面的步骤，但是寻找好地段好房源是很重要的，要摸清市场需求和人群分布。城的话，就是靠和接近白领人群上班的地方了。关外则对要求更高，上班一族更注重交通的便利。抓准了受众，做好步，后面的步骤就会容易很多。

群租不会白热化 需谨慎

顾洪波：虽然改造房屋可能增加租金，但是前期和布局都是很繁琐的程序，如果没有专业知识和经验积累的话，可能达不到这样的效果。者一般在前期就会寻找瑕疵盘，其操作空间较大，入手价格也会低于市场价，会更大。既然要改造，就要把缺陷盘改成好户型，市场的需求要求快速运作，者在拿到户型图后就要知道该如何改造，但目前很多人也做不好这件事。房地产门槛本身较高，从买入到持有，再到，整个过程很漫长，在没有政策支持的情况下，“房中房”现象也不会白热化。

黄先生：有数据显示，目前深圳二手房租赁市场租金是2.7％，即使再翻一倍也不是很高。对于者来说，房屋改造过程很繁琐，步步要算好，还不一定会增加租金。从这方面来看，租赁的空间是有限的，倒不如直接房产来得快。

顾洪波：也有不少人以公司名义进行租赁，将大片集中的房屋改造成若干个独立单间，配上完整设施和贴心服务，就类似于管理了，这样的改造主要针对外企和需求较高的人群。这种情况下，者投入就比较多了，但是服务伴随的也是高租金，月租能覆盖利息成本就算成功了。四五年后如果租金上涨，可能会更高。当然成功的背后意味着付出更多，可变因素也很多，单个者很难把控好。当者投入较大，同时对租金信心不高的时候，就要谨慎。

肖小平：不管什么样的都是需要承担一定风险的。越来越多的人开始在租赁市场寻求点，说明和租赁结合还是有利可循的，但是仍得量体裁衣，思考周全。越大，也越大，若在满足市场需求的条件下考虑租金，或许更稳定。（整理：郭韩秀）

主理人：肖小平，沉浮地产圈十余年，阅楼无数。现任中联地产二手房研究院总经理，资深二手房市场研究、深圳联合产权交易所。擅长政策解读、数据分析、区域研判，观点前卫麻辣，引爆市场热议。