深圳房价下跌是泡沫吗？可能房价还会继续上涨

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年8 月3 日韩杰韩杰博客

前段时间看了有关著名经济学家徐滇庆老师力挺深圳楼市还会上涨的报道，遭到了许多网友的直接反击和炮轰，有的甚至无理谩骂，在网络上引起了一场轩然大波，由此可见深圳的房价已经成为了一个非常具有争议的话题。

近来房地产方面可为多事之秋，先是有关二手房方面即将出台个税和新合同，山雨未来风满楼，引发了强烈的震动，众多置业者和投资客放缓进程，冷静地保持观望态度，这给中介公司及三级市场无疑制造了障碍，市场明显出现萧条及收缩迹象；近两天看深圳有关报导指出，深圳新房市场在7月成交均价较上个月降了12个点，我们尚且不去考证这些数据的准确性和消息的可靠性，但这无疑也给深圳的新房市场投放了一磅重型炸弹。在涨声一片和叫跌声不断的两个不可柔和的对立体中，身为一个小角色，我也不怕遭人非议，作为徐老师理论的支持者，我敢断言：深圳房价还会继续上涨。

深圳是一个由外来人口组成的城市，也就是唯一一个完全的移民城市，现今约有在管理人口数1500万，常住人口数近900万，而拥有户籍的人口数在200万，是当前全国唯一一个没有农村的城市。作为对外的窗口、经济特区，深圳在文化底蕴方面还略显不足，但在经济发展方面，经过20多年的风风雨雨，它已形成了自己完善的产业和结构化体系。从城市文化角度来讲，深圳可算得上是一个多面化的城市：走社会主义道路，经济全面开放，市场化、资本化运作，是中西结合的一个成功和经典的案例。

据统计，2006年深圳人均GDP为69450元，除去外来的不稳定的劳务工，应该来说深圳的房地产购买力还是非常强的。作为深圳这个地面小，人口密度相对比较集中的城市，还是在不断吸引着来自于全国各地的外来人员的进驻，虽然流动性非常大已成为城市的一大特色，但常住人口900万及200万户籍人口这组庞大的数目还是让房地产市场异常活跃甚至供不应求，这也成为了房地产近几年疯狂上涨的理由。

近几年来，深圳市政府一直在下大力致力于产业化的调整及转型，逐步不断地将制造业向珠三角及内地迁移（包括富士康也将企业转向内地及惠州），同时花重金引进高科技力量，全力打造深圳的高新科技区。这种产业化的调整，使得许多制造业企业主逐渐失去政府的重视被迫离开于他们不利的环境而转向其它区域，将来这必然会导致劳动力的流失和人口结构的改变。普通劳动力的流失，与此同时高科技的引入会吸引更多的高科技人才，也是一群高收入人群，这种人口结构的改变，不仅不会使得房地产市场的供求关系得到抑制，相反会更加有利于促进房地产市场的发展。

在中国当前能称得上国际化大都市的还只有上海，深圳一直也在致力于将自己打造成为一个国际化大都市，但深圳距离这个目标还有很长的一段路要走。与内地相比而论，深圳现今已经很明显地在向边缘化及两极化发展，贫富差距越来越大，这也正是特区的特别之处，并且要向发达国家看齐并且成为一个国际化城市，这种两极分化会更加明显，贫富差距还会越来越大。基本来说发达国家80%的财产都由20%的人所占有，深圳将来的形势发展也必将如此。那么深圳的房地产市场占有额也将会与发达国家及城市走向一致。

在香港，已没有土地可供开发，现在基本以二手楼和拆迁改建为主要市场。30%的人，拥有了70%的房产，就香港的人口比例和生活的压力来说，30%拥有财富的人掌握了70%的住房，而剩余的70%的人没有房产，但他们也得住，于是形成了活跃的二手房市场和租房市场，基本是以租房市场为主体；同样作为深圳，其与香港具有惊人的相似，以目前深圳的房价已不是普通上班族所能承受的价位，但新房市场却依然活跃，开盘不久就被抢购一空的现象比比皆是，其背后折射出来的是投资客的影子，这也正是深圳进行财富聚积和房产聚拢的本质表现；当然10年后，深圳新房市场枯竭，必然会导致二手房市场的更加活跃和成熟，以同样的比例，深圳20%的人拥有着80%的房产，80%的人依然要居住，同样会形成租房市场。

以此可以看出，无论是买方市场还是卖方市场，房产泡沫对深圳来说并不存在，无非就是在于一个对于居住观念的转变，市场必将走向成熟并更加稳定上涨。日本经济危机以后，东京房价有一个降幅，但现在东京房价又升温并居世界房产之最；香港房地产在97年由于经济危机有了大面积下跌，现在又恢复并更加高涨。由此可见房地产作为一个实体来讲其还是有其存在的价值和长远增值的空间的。深圳房价也不例外，其又会跌到哪里去呢？

深圳距离香港不过就是一河之隔，其发展与十年前的香港非常接近，并且两地无论从政治，文化和经济方面在交流与合作方面都非常密切，今年西部通道的全线开通，对海峡两岸的往来更为便利，还有正在规划的深圳联体地铁线，将全程贯通深圳，这种规划将彻底消除深圳关内与关外的差距，同时也将进一步实现广州、深圳与香港三城一体化的概念，这样不仅使得城市之间的距离更加缩短，而且加快了深圳城市化的进程，最主要为了港人置业深圳和居住深圳而工作在香港提供了保障。这些硬性条件无论是从距离上还是从时间上，关键是从进程上促进了深圳向香港看齐的意义。

深圳现在的房价不能和香港比，其上限的价位也是以香港为标杆的，但在未来的10年里我们不能说深圳的经济会保持平稳甚至下降，10年后深圳经济将又会是另一番情景，人均GDP也自然会上一个新台阶，我们那时在物价普遍上涨的情况下能用10年前的眼光再来看深圳房价吗？必然深圳房价在未来会继续上涨。

房地产行业是邓小平同志从国外引进的6大新兴行业之一，经过了10多年的发展，现在还在高速发展阶段，是国家现在的朝阳行业。其在北京，上海，广州，深圳等地起步较早，已经趋于平稳和成熟，而其它的二线城市及三线城市还有待于进一步发展。其虽属于国家的第三产业，但由于其涉及到人民的衣食住行中的住这个比较重要的环节，历来也倍受国家的关注和扶持。与此同时，房地产行业随着其不断的发展与壮大，其也正在逐步影响着国民经济，在未来的发展过程中，其在国民经济中所占的比例将会越来越大，即便不能成为支柱性产业，但其对国民经济的影响会越来越大，限制房价和控制房价，甚或是打压房价对于国家来说只可能引起国民经济的不稳定及社会的不安定，政府不会去冒这个险，因而他们对房地产这个行业只有扶持而不会有打压，只有指导而不会有误导。这从另一层面上证实了深圳以及全国的房地产价位依然正常，还是处于国家允许的范围之内的，深圳的房价同样也如此，尽管国家已开始干预深圳房价及调控，目的只在于使其健康稳定的上扬而非下调。

最后由于深圳的土地正在逐步减少，储备土地的稀缺和资源的不可复制性也助长了深圳房价屡攀高峰的气焰。但我胆敢预言，在未来的几年内深圳的房价还会继续涨，今年明年两年，深圳依然会有所涨幅，10月份以后会再次迎来一个小高峰期，但整体来讲，深圳的房价以后会趋于比较平稳的上涨，而不是突飞猛进。投自己的资，购自己的房，让别人去租吧！

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责任编辑/sz_ershoufang

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