满堂红观点:穗佛莞珠四城市二手住宅投资机会多

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年8 月15 日研究部郭定基满堂红地产

一、珠三角楼市形成“一峰众洼地”格局

近一年来，珠三角地区二手楼价涨势凌厉，其中以深圳楼价上涨最为急剧，数据显示，2007年上半年深圳二手住宅均价同比上涨了约50％。目前珠三角地区“一个峰顶，四个洼地”的楼市格局已经十分明朗，即以深圳楼价为最高峰，广州、珠海、东莞、佛山四城市楼价与之相差甚远，甚至不及深圳的一半。

楼价疯涨，不少深圳投资者获利丰厚，但楼价高位运行，也令深圳房地产市场开始动荡不安。2007年7月，满堂红等多家大型中介发布报告称，7月份深圳二手住宅的成交量和成交均价双双较大幅度下滑。

与深圳变化不定的二手房地产投资环境不同，广州、东莞、佛山、珠海等楼价洼地城市却稳健得多。从穗、佛、莞、珠四城市的经济发展、城市建设、人均收入、区域地位以及市场供求关系分析，目前四城市的二手楼价均未能完全体现各城市的区位价值，因而尚有较大的上升空间，投资机会较多。

二、穗佛莞珠四城市二手投资机会分析

1、广州：楼价持续走高，投资机会多。

广州作为广东的省会城市，经济高速发展，城市建设日新月异。近半年来，在广州二手楼市供需关系严重偏紧的拉动下，二手楼价不断上涨。满堂红数据显示，2007年上半年广州二手住宅成交均价5833元/平方米，环比上升16.0%，同比上升26.0%，今年7月二手住宅均价为6307元/平方米，半年内均价上涨近1000元/平方米。楼价虽迅速走高，但成交量不减反增，广州市国土房管局数据显示，今年1－5月广州二手住宅成交宗数和成交面积同比分别增长12.5%和12.3%，二手成交宗数首次超一手，显示广州民间强大的经济实力和二手楼市广阔的升值前景。专家预计下半年广州二手住宅的成交量和成交价格将会持续走高。价格将会有20％左右的涨幅。

目前，广州二手楼市中较具投资价值的住宅主要有三类：

一类是占据希缺、难复制性资源的二手楼盘，如CBD楼盘、江景盘、山景盘等。CBD楼盘主要集中在珠江新城、天河北以及琶洲会展中心附近；江景盘主要集中在滨江东以及珠江沿岸；山景盘则主要集中在南湖、白云山附近。其中别墅以及大面积豪宅，更是买少见少，升值潜力巨大。
现时，这类二手住宅的成交单价在1万元/平方米左右，不少已在1.5万元/平方米以上，今年1－7月份的半年内普遍有15－35％左右的升幅，租金回报率大部分维持在5－7％左右，高于北京、上海、深圳等城市。

凭借得天独厚的资源优势，未来1年内这类二手住宅的楼价将会有15～30％的升幅。由于这些住宅大部分为高单价、大面积的单位，因此投资收益十分可观。