高价买地，是理性投资还是在“钢丝上跳舞”？

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年9 月7 日记者李淑芹南国早报

“倒挂”现象挑战心理底线

“面粉比面包还贵！”南宁翼虎房地产顾问有限公司总经理黄利华听到土地拍卖“510万元/亩”的成交结果后，掏出随身携带的计算器，“噼里啪啦”一阵之后，眼睛瞪得溜圆。“510万元/亩，如此高价买地太冒险了！” [延伸阅读：拍卖会上现出的怪象：人他们不举牌为何满场飞 ]

510万元/亩，是8月30日南宁市2007年第四期国有土地权拍卖会上产生的新“地王”。此地的基本情况是这样的：位置在北湖北路，占地面积39.937亩，容积率3.0。业内人士估算，这样的地价，摊到成本里，楼面土地成本价格已经达到了2550元/平方米。

3.0的容积率，适合建小高层。在南宁，小高层的建设成本约为1200元/平方米，加上土地成本和管理、税收、财务、人力等各项费用，就算开发商只求10％的利润，销售价格也要上5000元/平方米。[延伸阅读： “地王”缘何出自南宁老城区？触摸楼市风向标 ]

记者询问了附近的几个楼盘，销售均价还没有到3500元/平方米，低的才2800元/平方米。而预计中的5000元/平方米的成本价，已经超出了现在的成品房价格。在南宁的土地拍卖中，出现“倒挂”现象，还是很少见。

对于土地“天价”，最着急的还是普通购房者，每一次新“地王”的出现和更新，对购房者心理底线都是一个巨大的冲击。一直想在南宁买套房子的外来打工者李小姐，看了媒体的报道后，致电记者问是不是该借钱把房子先买了，不然房价不知要“顺杆”爬到哪里去。

“5000元/平方米是什么概念？是南宁人购房心理的一道坎，短时期内很难逾越。”黄利华总结多年在邕的地产业经验，认为如果这样的价格出现在埌东、凤岭尚合情理。北湖北路位于老城区，那里虽然人气旺盛，配套成熟，但附近居民人购买力有限，几年内很难接受这样的价格。“他们在挑战南宁人对房价的承受底线。”黄利华说。

“他们在钢丝上跳舞”

既然拿下这样的高价地，就必然要开发。这块天价土地建什么，建给谁，怎么建，引起了业内人士的热议。

有人认为，现在土地拍卖会上经常出现“竞价冲动”，地产投资者高价进来，博的就是未来的预期。一旦未来房价没有达到预期的那么高，开发商资金链循环将出现问题。“他们这是在钢丝上跳舞。”业内人士对此表示担忧。 [延伸阅读：拍卖会上现出的怪象：人他们不举牌为何满场飞 ]

地价太贵，这块土地3年内不可能开发。等到3年后，这样的价格可能已经没那么贵了。但是，屯地不开发，超过一年时间就要交纳土地闲置金。如果两年不开发，就会被视为恶意屯地而被政府无偿收回，那更恐怖。

反对的人则认为，开发商没那么傻，恶意屯地这个罪名的界定很难，把工期拖长、工程放慢、预售减少，都是解决的办法。。[延伸阅读： “地王”缘何出自南宁老城区？触摸楼市风向标 ]

有人认为，地价和房价是“一对孪生兄弟”，拍出这样的地价，对西乡塘区域，乃至南宁的房价都是一个冲击。反对者则认为，高地价虽然带来高房价，但也会提高南宁房地产开发的质量和水平。要卖这样的房子，必然有超出目前设计、规划和开发水平很大一截的高性价比的房子出现，否则那么贵，人们为什么要买？

还有更偏激一点的说法，就算是把房子做成一朵花，那么贵的价格也会吓跑购房者，这会导致他们败走邕城。

高价背后“隐患”几许

拍下这样价格的土地，打算怎么做？花这么高的成本买下这块地，是因为在现场拍卖师制造的紧张气氛下的冲动行为，还是经过了认真测算、理性分析后才举牌的呢？记者就此采访了此地竞得者——广西隆源房地产公司下属代理公司总经理夏光文。 [延伸阅读：拍卖会上现出的怪象：人他们不举牌为何满场飞 ]

“我们当然经过了认真的测算和科学的评估，志在必得。”夏说，愿意以这么高的价格拿下这块地，主要出于公司的战略考虑和对这个区域的信心，“在考察时，我们发现，北湖路一带有着稳定的常住人口，却没有像样的商业配套。我们只需把商业部分做好，商铺卖出好价钱，分担大量的土地成本，就给住宅的定价提供了低价的空间和可能”。

南宁人的消费能力到底有多高？是否真的支撑得起开发商们所认为的价位？我们不妨来看一组数据：南宁市统计局公布的数据，2007年上半年市区人均可支配月收入仅为1067.41元。按照这样的数据，一年下来收入不过1万多元，这与开发商的预期实在是差别巨大。越来越多的人将“望房兴叹”。。[延伸阅读： “地王”缘何出自南宁老城区？触摸楼市风向标 ]

前不久，国家已通过24号文，要让住房回归保障，政府将承担解决老百姓住房的更多责任。这样的情况下，不免令人担心开发商高价拍来的土地，背后埋藏太多投资“隐患”。

个别现象不影响大局

对于这样的土地成交价格，南宁市土地交易中心钟军安主任也觉得出乎意料。但他并不认为此块高价地会把南宁市场搅乱，购房者也不需一味追涨。他说，这只是个别现象，并不代表南宁的地价都是如此高。 [延伸阅读：拍卖会上现出的怪象：人他们不举牌为何满场飞 ]

钟军安透露，目前，南宁市加大了对土地供应结构的调整，使商品房市场和保障性住房市场都健全起来。通过实施商业用地的使用权拍卖的形式出让，以实现土地价值的最大化。

同时，加大经济适用房和廉租房土地量的供应，以支持中低收入家庭解决住房问题等措施，保证使南宁市的土地、房地产市场继续保持健康稳定的发展。“换句话说，也就是把属于市场的商品房这一块还给市场，不再过多干涉，而把更多的力气量花在解决中低收入人群的住房上”。。[延伸阅读： “地王”缘何出自南宁老城区？触摸楼市风向标 ]

一些业内人士说，在外省个别城市，查出有开发商和拍卖中心联合抬高地价案例。他们采取的伎俩是，开发商以高出市场价的价格买地，推动地价上升，然后政府再在另一区域，以无偿划拨的方式再补偿一定面积的地块。他们认为，南宁应当未雨绸缪，加以预防和管理。

责任编辑/nn_news

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