大话经纪84期:深圳315房产置业&quot;0障碍&quot;大行动(直播)

主持人：谢谢肖总的分享。肖总认为目前的环境是稳定，对置业者是比较有利的环境。下面美联的黄总给我们讲讲。

黄建华：很多人关注二手房就是涨跌的问题，我个人代表美联物业提出的建议是涨跌的概念上，大家要很清晰，深圳跟杭州和其他二线城市，不管北京、上海，都有地域性特殊的情况。深圳应该是全很少、很少，一个特例的移民城市，所以每年的毕业生，各国的或者中国内地的，很多往这个城市挤，这导致深圳的二手房需求，不管是新盘还是二手房，这块价格一定下不去，下不去的原因是需求的供应。另外一个原因是新楼盘的成本一直在逐渐上涨，为什么呢？深圳市区内空的地块完全没有了，大家查相关的数据，基本没有了，只有旧城改造，旧城改造不管是拆迁的成本还是重新盖的成本还是新的税费政策，对开发商都是很大的成本提升，成本上去了，价格不可能下来，这是很明确的。我们的网友或者很多购买者都有一种期望价格往下走，我想在这里说的一个个人观点，价格不可能往下走，只可能涨的比较慢而已，如果是行为就要中长线看，如果是自住越快越好。谢谢大家！

主持人：我想问一下黄总，现在政策方面有一个比较热的词汇是分类调控，也叫双线调控，这也是两会传过来重要的政策方面的问题。刚才黄总的意见是，现在深圳的房价不可能掉，就只是会涨的慢，大家可以看到目前房价在涨，但是涨幅在缩。黄总在蔡屋围那边，那边的新盘包括二手房怎么样？

黄建华：罗湖一直都是深圳的历史基地，早期的深圳就是罗湖，南山、福田都是后来发展起来的。罗湖现在我们的客户需求量主要还是和自住都有，因为配套很完善，整个成交基本上不会太受外面的影响，也不会像关外的一些盘。以前很火爆的时候，大家哪里有新盘、哪里规划好一点、哪里赠送面积多，就往布吉、龙华等地跑，现在这种情况很少，也很理智，一个是实用、一个是价值，罗湖未来的成交和现在的成交我相信不会受太大的影响。

主持人：下面港置的麦总给大家介绍一下。

麦均：大家好，我是港置的麦均。

主持人：我们欢迎麦总的加入。下面海城的严总给大家讲讲这个话题，严总负责南山这块的。

忠：刚才肖总和黄总都说了二手房的一些情况，我想谈另外一点，消费者怎么买到一些比较好的二手房，在我们接触到的很多置业者来讲，很多置业者都有这种需求，他希望锁定某个，在我上班多远、距离多远的地方购置一些物业，但是我觉得对于深圳这么年轻的城市来讲，这种想法可能是有值得斟酌的地方，实际上每个城市的区域涨跌是不一的，有的地方可能涨的快，有的地方涨的相对慢一点。有些买房者要锁定区域，他付出的成本相对可能会比较高一些，例如2013年，宝安区、前海就是火箭，一直往上，带动了整个深圳楼市高歌猛进，它的涨幅厉害。如果那时候非得锁定那个地方，你付出的成本就很高。对很多年轻人来讲，他忽略了，你现在可能在这个单位，但是2、3年之后，你会不会还在这个公司上班呢？深圳这么年轻、竞争力这么激烈的城市来讲，实际上这些谁都不知道的。反过来，有很多的置业者，我觉得他们择业的过程中可能都有一些误区，他对区域的锁定就一定要在离自己的上班地方的距离，对很多年轻人来讲，增加了一些不必要的负担。事实上，我们看到在几个一线城市，北上广深上班要40到1个是很正常的事情，如果非得锁定在20之内，这未必是很好的选择。反过来，如果通过二手楼的置业顾问，我们会告诉他哪些区域相对来说在市场里面处于比较滞后的区域，他可能会花小钱就能办好大事，我觉得这点应该要引起置业者的关注。

主持人：谢谢严总！严总，南山这几年也是大家比较关注的区域，是前海的概念也与南山也有一部分联系，南山这边有没有价格比较好的区域？

忠：有的，在过去一年前海概念，反正只要与前海沾边的东西都涨的飞快，如果在南山就以前海路为地标，挨着它的涨幅快。2013年的涨幅大概在50%，甚至有些60%、70%，有很多楼盘很明显，在2013年年初，像依云半山、阳光玫瑰园那些，那些价格如果在2013年的上半年或者是2012年年底大概不到3万的价格，现在应该是全部都上了4万了，甚至有些会更高。实际上在某些区域，例如我觉得是在深大，这个涨幅还是比较滞后的，就是以创世记冰海等那块，那块成交的价格好的话就是3.2-3.3万，有些笋盘才2.7、2.8万，有些更低的才2.2万，这些就是严重落后于大势。对于整个区域来讲，我们一直打造南山区，就是滨海大道以南的一片，这片确实完善、好了，实际上随着音乐大厦那一片在滨海大道的写字楼的落成，那个板块以后的置业人群会多，这就带动了深大的板块重点关注。目前买入确实会比其他板块价格方面会实惠很多。

周兰：刚才肖总也讲到，今年银行利率上调，刚才讲的一系列都让客户和业主有观望的心态，也导致今年开春的市场感觉上应该是属于不温、不火，但是针对这样一个状态，其实在我看来还是比较好的势头，近期大家都看到，虽然二手房虽然没有往年成交那么活跃，但是它的价格其实整体还是往上走的。在这样的环境下，我觉得对于刚需的客户群体是活跃的时刻。这块可能在我们这块就要加强一下，怎么样做好这样政策的引导，让他们在这个时期出手。

主持人：好像罗湖这几年的旧改比较多？

周兰：罗湖有两个点，一是罗湖的是深圳比较抢手的；二是旧城改造，比较突出的湖贝村等，罗湖未来空间还是大的，包括现在二手房和一手房、新房价格的差价，几乎可以说是，所以未来房价的长势是比较突出、也比较明显的。

麦均：解读置业二手房环境及好处想了一下，好像今年季度不怎么好，今年季度到现在为止二手房这块不太乐观，因为我们一些市场都已经在去年第四季度就开始改革，是一手房这块。我们的策略都是比较头痛，因为银行利率等各方面的政策都比去年3月份差很远。

主持人：说到银行是停贷的现象吗？

麦均：基本上很多事情都发生了，这次两会开的时候没有什么不好的消息出来，还是比较好的。

主持人：有没有哪个银行在房地产方面的贷款已经不接受了？

麦均：都有的，其实四大银行现在还好，建行有点头痛。先说这个话题，今年开始比较冷清的确是，去年年底很多地方都出台了一些政策，还升级了。三中全会之后发展的方向都不是很明朗，是在投机方面，又建立了比较长的调控机制出来，商品房市场供应也挺多。刚刚说的信贷方面也转向了长期的趋紧的态势上。2月春节又碰到两会，然后今年这些新盘其实还蛮多的，我们今年收到数据深圳市区好像108个盘，盐田那边有11个盘出来了，对二手房是有影响。严总那边不会有影响，好像那边挺好的，开春到现在。我们这块后海包括华侨城这块都很差，这边从来没有试过有这么差的二手市场。

主持人：豪宅别墅的市场、的市场，置业群体的心态怎么样？

麦均：客户年前大量置业，我们这边收到是大量置业，是商业、商铺，一手的别墅，还有移民潮，现在移民也很厉害，基本上很多资金都向外流了。你问我这个问题，二手房市场我们这边真的是比较头痛，要转型就是这样。第二季度开季应该是很好，这个月底或者下月开始，我觉得应该有火爆，市场永远是W型的，跌之后肯定要反弹，不然就没的吃了，打开门做生意的嘛。我比较看好第二季度，希望两会之后能出一些好的东西，能冲击一下二手房。

主持人：谢谢麦总。个话题我想补充问一下肖总，因为中联在研究这方面比较出色，现在的，今年有像往年涨的那么厉害吗？

肖小平：其实一直在整个市场看都是处于涨的趋势，只不过它的成交往往以个案的形式出现，你没有办法说它形成像物业或者公园物业、山景物业这么那个。在同一个花园里面，它可以这套贷那套不贷，他们之间的成交不能以楼盘的均价来做判断，必须一套一套跟踪。比如我们去年曾经抓取过百花那边的，有的达到6、7万，有些还在3、4万，这种要过几年才能用，名校周边用一次之后至少要隔5年才能用第二次，很难成为很大的大家可以集体观察，只能是个别。我们可以看一组数据，我们深圳的新生儿出生人数其实在是排在前列的，北上广深里面我们至少，深圳在这边的医院出生的，不包括香港和回老家的，在这边出生的是2012年是21.3万，去年的数据是20.7万，都是20多万的数量级别。你想一下这个后面蕴藏的需求可想而知，就算里面有1/10的需求一年也是2万套，所以可怕。我们目前对的关注，大家更多关注白沙岭、南头或者景田，但事实上有些地方，像周总提到的，罗湖其实还蛮多的，只不过罗湖没有形成大的效应，没有多的盘可以供应，比如深小等都是很好的。其实罗湖的目前有很多，其实跟南山和福田比起来，它价格还是优惠的，这里也是提醒要买的置业者，我认为不一定要锁定那些名校，应该是跟着走。比如你上网一搜，深圳前十的罗列出来，你会发现罗湖占几个，你再搜罗湖前十的你发现他们的师资和生源都不错，你在这里面挑会有一些比较实惠的选择。热点的选择是因为大家都关注，那只是价高者得，你关注不那么热点的，那就会好一些。

主持人：还有一个问题，其实深圳这几年在搞基础建设，这块的建设也是快的，建了那么多的，它的释放出来会不会缓解上涨的压力？

肖小平：我认为深圳的是够的，从来没有不够，每个想的孩子都有，就算没有公立也有私立，只不过大家觉得好的、名校比较少，新建的、规划中的有些也引进了很好的合作方，比如、华南师大等。我自己的小孩也快了，我也是这样的家长，我们从这个角度来解读，有这个条件你就很难想找新，每个人都根据自己的经济实力或者你愿意为小孩付出到什么程度，新可能价格比较低，甚至没有体现的价值，只是配了，新你不知道来的老师怎么样，除了牌子、的场地之外，更重要的是师资，其实很多老师是很、很好的老师，他不宜去一个新，也会有排斥心理，就像公司也是一样，因为生活圈子在一个地方，你调他到另外一个地方，他未必愿意。一般来讲，派到新的师资和原来的的比会稍微弱一些，很多家长，包括我儿子同伴的幼儿园的家长交流的时候，都会在自己能力范围内选择成熟的名校。

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主持人：谢谢肖总！刚才各位都分享了个话题的观点，普遍认为大家对目前的市场看的比较平稳，认为这种小涨的幅度还是会存在。下面我们进入第二个话题，第二话题也是大家今天想了解的话题，我们每年深圳都有很多二手房交易，据相关数据统计，随着房产交易的量上升，其实房产方面投诉案例也是增加的，我看到去年有700个投诉案例，在房产交易过程中，我们作为广大的置业者来说，应该如何规避话题？这个就是总结分析买二手房常遇到的问题，例如签合同、过户或者中介还有税费等。下面每位嘉宾讲讲你比较常遇到的一些问题。

麦均：二手房常遇到的问题，大概有几点，说的不好各位再补充。，房屋买卖合同无效，就因为房屋买卖合同无效还有一些履行不力的情况产生纠纷。第二，关于诚意金、订金，如果交易没有达成协议的情况，产生一些退款的问题也会经常遇到。第三，过户的时候一些证件的资料有问题，有些买过房，因为是结婚的时候查不出来，结果去国土局查的信息有问题。第四，，我们计算或者支付的问题，明明签了确认书，老公签了，老婆过户说没有这么多，然后跟你扯。第五，税费计算还有支付的问题，因为在商户这块收的挺高的，是2011年年底，我碰到一个案例，买了一个商户200多万，交税100多万，因为之前出了一个政策，当时有个政策出来是按照当时买回来的原价过户，当时评估价高，按那个点收还是蛮高的。第六，政策上购买的资格还有贷款问题，这个应该会比较多。现在买房，是做豪宅这块，基本上客户都有房，有些小孩没长大，没到18岁，没办法。基本上家里1-2套房简单，你让他再贷款不可能。比如观澜的一些别墅很漂亮，一千多万，一千多个平方，很大，两本证，有些三本证，那怎么办？小房换大房、中房换大房的情况出现，但是没办法换。我这边认为这六点比较重要。

主持人：周总给我们讲一下，次买二手房的人，你认为他常遇到的问题，然后他一般怎么解决？

周兰：合同这块，在签约的时候我们对于置业的客户肯定有相互的确定，什么时间走流程，但是往往没有的，有时候客户和业主双方都有一些事情，一个放另一个的鸽子，这种事情出现的多了，我们要规避这种纠纷，就建议客户和业主能够进行私下的补充协议，双方进行约定，以免后续产生这样的纠纷。在合同条款中比较重要的是税费，很多人签合同的时候不会细看，我觉得这块也可以让客户和业主都去关注一下，因为很多还是有类似的案例，因为税费不知道是业主。

主持人：税费是不是过户的时候才要弄的？是现在业主实收，有没有比较好的协商方式？

周兰：在买卖成交之前大家就要有协定，就是双方会约好哪部分谁出，可能在合同条款涉及到税费这块，当时可能有些确定不清晰的情况，再回头细看，可能就会有些不必要的纠纷。

肖小平：我觉得周总提到的问题是现在要重视的，因为我们交易进度，这几年政策越来越严格，刚才麦总也提到，购房资格，突然发现不够资格购房，房票没有，这种情况突然发现怎么处理？有些人还是想要房子，他可能会说我再找不着有没有适合的亲戚，这样进度就会耽搁，就是购房资格没有确认清楚他是否有，这样签合同，就导致前面说的什么时候交楼或者什么时候过户这些都有影响，我觉得这些条款在约定的时候一定要想清楚，而且一定要把违约责任说清楚。有的人其实不太清楚，我们很多人，是商业，有些公司的商业合同签的时候，比如我们和房天下签合同，那肯定都是互相信任，而且未来要长期合作的关系，所以我们的合同上面虽然有约定什么时候付款，但其实是松散的，我迟一两天给你也没事，有时候也可以早给你，这没事。但是买卖合同里面，这样的条款有时候会成为你不利的东西，你刚好延后几天就成为不利的东西。

我讲一个案例，我有一个朋友在前年在这买了一套房子，因为我的朋友也是业内人士，当时的房子是业主放的2.3万，他看了一次房就把房子买了，立刻下定，当时的市场价应该是2.7万，业主因为不了解，然后他老公经常在国外，他不了解，当时2.3万跟买入的价格涨了很多，当时他一放，我朋友立刻买。他老公从国外回来以后他发现卖了，这时候他就说他要违约，给的订金是10万，他返还20万。但是10万其实对他们整套房的总价来讲，站在我朋友的角度还是赚了很多，按2.7万的价格要多40万，所以我的朋友当时就想到这个可能，他跟这个卖方约定的合同是这样签的，不是说双倍返还订金，而是按整个楼款的20%作为违约的代价。后来对方的业主老公一考虑，这20%的楼款多余多出来的部分，所以他们放弃了违约。所以签合同还是重要的，我朋友以2.3万买下了市场价2.7万的房子，就是签合同还是重要。现在时间进度受制于银行放款，银行放款有两点，一个是赎楼，现在赎楼的进度也会比以往慢，这就会耽搁。另外按揭的方法也会比以往慢，我觉得要预留足够的时间，尤其有些人是先卖后买的，换房很多，我要把这套房卖了之后再买，这套房要卖的手续还没搞定，然后又看好一套房子要买，约定很死的首期，你没有交首期就会违约，这种要预留好时间，不要满打满算。

主持人：黄总可不可以给我们分享一下在手房和二手房不一样的地方，因为现在的一手房环境是比较好的环境，有人想了解一下。

黄建华：一手房的是新楼盘的设计，5年前的设计很多都不赠送，近3-5年以来，开发商都采取不用补交100%的地价，赠送面积高的达到30%，少的达到10%，不赠送的均产房，开发商都走这个空子，他们验收之后加盖，这对二手房是比较大的冲击，就是从实用、从他们的实惠这块。往往一手房就会位置稍微偏一点，虽然也有盘出来，但是大的总体还是偏向于关外或者城市边缘地区多一些，总体的话位置不是那么占。二手房看到的是现成的，不管是物业管理还是楼下还是周边的住户还是周边的环境或者配套，二手房是现在想要住，你看到什么，我们的置业顾问带你参观任何环境、考察任何数据全部都是县城的。一手房就只有开发商、广告、未来，以后他的招商有没有这么完善、配套有没有这么完善、是不是这么好，下面有没有麦当劳、会所、银行，有没有很好的管理，到时候租户够不够还是空楼，这都是未知的，选择一手楼我建议置业者要综合考虑。二手房只要是置业顾问为你负责，你自己也有明亮的眼睛参考，这块我是比较支持的。

主持人：严总，相信在座的做过总监的都做过业务员，能不能告诉做业务员带买房人过户的时候是怎么样过户的？能回顾一下吗？

忠：很简单，专业的事情交给专业的人做，就有专门的人帮你跑就好。

黄建华：回顾那个时候只能是排长龙，现在主要还是资格认定、税费认定的问题，以前不存在这个，以前双方一起排队、拿号，这个麻烦的事。

主持人：现在二手房的过户时间大概要多久，就是从定合同到买下来到入住要多久？

麦均：看是不是深户，深户是7、8天，如果不是深户肯定要超过一个月，基本上是这样。我是从递件开始，要是签合同那就长了，快的要45-50天。

黄建华：要看业主需不需要赎楼，慢的要2-3个月。

主持人：严总，在南山些二手房的时候有什么需要注意的问题？

忠：我觉得应该分区域讲，该注意的还是要注意，并不是只说到南山。确实，现在整个二手楼交易随着现在政策的多变不可预计的一些纠纷和风险其实也是在加大，所以我还是那句话，专业的事情交给专业的人做，广大网友选择值得信赖的中介帮你跑就可以了。涉及到里面的方方面面的纠纷、陷阱很多种，现在政策也多变，前段时间又出了2011年还是2010年补办社保的不给过户，如果对于一般的网友来讲，不是专业人士根本不清楚，如果他们自己给了订金，那产生纠纷，真的没有第三方做调停，这个事情可能都会很麻烦。更何况无论是涉及到赎楼、按揭还是各方面，由于银行方面的问题确实不可预见的一些因素也会增加，这个东西很难说一下子说的清楚。我觉得要注意很多方面，简单的就是交由专业人士做，这是规避风险、高效解决问题的方法。

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主持人：刚才大家基本上总结了第二个话题，老实说第三个话题应该是普遍关注的问题，大家知道从去年6月银荒，对房地产市场冲击大，包括今年这个时候也是延伸这个问题。大家知道除了银行还有互联网金融的冲击，在房贷方面，老实说不知道目前的房产交易，假如上个月有2000、3000套的二手房交易量，到底一次性付款有多少，这个不知道。如果买房买房的话，他们贷款的比例高，如何来应对银行房贷放款慢的问题及避开纠纷，这个问题希望在座的给普通的网友一些分享。大家知道，银行在给一手房放贷快，二手房放贷比较保守，放贷慢就会导致交易过程的变化，如何应对银行房贷放款慢的问题以及避开纠纷？

黄建华：银行这块现在很多网友和客户都会误会银根收紧的问题，实际上每年都有，银监会、国家、人民银行都会唱这个主调，但是我们做房地产二手交易只要是客户有资格贷款，全部都能贷到。所谓的银根收缩、钱荒等等很多负面的影响，实际上是因为限贷的问题，以前，现在套首付多少、第二套又提升，只是这两个原因，至于放不出款，只要银行出了承诺函那一定能放，难放款的是月底或者年底要收集数据的时候，那时候会跨年度放，并不存在大家所传说的钱荒银行放不下款，二手房交易慢，然后房价崩溃、崩盘，不存在这些说话，只要你有资格贷，我想大家如果关注银监会相关的规定、法则，是会很明晰的。

肖小平：新房放款很快，其实不是，前段时间也讲了，有些开发商也很头痛，买新房不需要买家操心这个问题，因为一般来讲开发商指定银行你签了合同你就不用管了，因为买新房至少要半年、一年以后才收楼。银行什么时候放款给开发商和买家没有关系了，很多盘去年年底卖的，到现在没有收到款，银行不可能不给，只是会慢一点。房贷问题在二手楼市场，在三级市场上会显得比较纠纷或者关注更多一点，因为这个问题不但是说业主会关心，买家也会关心，因为我们二手楼交易的整个流程决定了卖方，就是业主收到楼款以后才交楼。可能我们手续都走到这里，可能就等银行放款，他不放，这时候纠纷就来了，我预计12月份搬进去，租房都退了，发现不行，这时候就会有纠纷。去年四季度应该说是整个深圳中介面临这个问题头痛的时间，那时候没有预计到这个问题，现在放款慢本身有缓和，但是也会有存在，现在银行和中介都有应对经验了，他们开始签合同交订金之前都讲了各种可能，而且包括银行那边也有应对的措施，没有哪个银行承诺什么时候放款，多是这块。今年一季度房贷的事情大家更多的是讲讲，但是没有到媒体投诉，这个不行、那个不行，去年四季度很多。关于这个其实还是刚才严总讲的那个问题，专业的问题交给专业的人去协助你，你在这个过程中，在哪个环节容易出问题，如果你只是买卖双方大家自己来的，很多事情你自己想不到。我身边有一些很熟悉的朋友，我的楼卖给你，价格都谈好了，这时候我都会建议他找代办机构，不是我从事这个行业拉生意，有时候他未必在深圳，但是我会建议他找代办机构，因为很多环节的问题普通人没有预料到，但是专业机构处理的个案多，他有这方面的预见性，他会帮你协调。我们是职能部门，我请做过业务的老总给我们流程，比如签合同之后做什么等等，那个老总很谦虚的说不要叫我，我推荐一个刚升的分行经理，他是熟悉的，我之前很熟悉，但是现在的交易流程和我那时候已经不一样了，瞬息万变，真是这样。

周兰：这个问题目前比较普遍，经常听到客户说，现在银行放款是不是很慢，但是我比较赞同黄总说的，只要你符合这个资格，我相信你的款项肯定可以贷下来。其实一手楼分两种，一种是大型开发商，一种是小型开发商，银行首先给谁呢？肯定大型的，应该有关注惠湾市场的，一些小型开发商资金是冻结的，还有客户买了1-2年都没有放款下来的，这类我觉得大家适当的可以分两个观点看，并不一定聚焦在一个点上，对于银行放款慢的问题，我觉得还是比较遵从黄总说的。而且一手房大型开发商，保利、等，只要符合资格，他们的放款比较快。

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主持人：下面我们讲一个话题，老实说这几年深圳的变化也是很大，刚才也说到我们关内外一些市场环境完全不一样，包括现在所谓一些比较热的区，龙华、布吉，他们的置业环境也发生很大的变化，包括比较偏的光明、横岗，他们的楼价也会上来，可能也有比较重要的参考价值。请各位嘉宾说一下深圳不同区域二手房置业的选择及楼价的分析，在那么大的深圳市场到底哪个置业好还是选择哪些楼盘好，为什么这样做？希望各位嘉宾分享一下这个观点。

肖小平：我做市场研究，宏观上对整个深圳会有一个判断，我认为对于普通置业者来讲，其实有一点是可以跟客学的，你的置业有两个问题要考虑，时间和空间。而且有时候是空间和时间一定要结合起来考虑，比如说根据我去年对深圳很多的监测，深圳去年推出中联竞争指数，那个竞争指数选定了深圳的10个热点里面的100个热点楼盘进行监测，每个月监测每套的监测价。

主持人：能说一下这10个热点吗？

肖小平：这个有兴趣的可以上中联地产网看，我不赘述。这些有一个特点，全年下来，比如前海、宝中的涨幅大，但也不是每个月都涨的厉害，而是个别月份涨的快，去年前海和宝中在上半年涨的很快，但是到下半年速度又慢下来。如果你在去年上半年的时间点进，除非你是在一季度，在二季度，因为涨的很快，你肯定很难做决策。另外当时太热了市场，你很难竞争。如果到下半年来买可能是另一个景象。但是像布吉和龙中，它去年下半年才涨起来，上半年平稳，这样一来，如果你是去年上半年买龙中和布吉就赚了，当时的价格比较低，而且下半年又涨起来了，到今天布吉整个的涨幅，如果要跟前海比、宝中比其实差不了太多。我觉得一定是要选择时间点，你不要说现在前海成交了一块地，热的时候扑进去，你不是客，作为自住型的要冷静点再投进去，后面有爆发的时候更好，这是从市场的角度讲。

主持人：我想问一下，你们的研究有没有研究过深圳有六个大区，每个区都有哪三个楼盘会比较吸引置业，有研究过吗？

肖小平：每个人选择不一样，但是有成交活跃的。布吉永远是桂芳园名，可园，比如说罗湖肯定是百仕达，因为楼盘够大，还有鸿翔也是成交比较活跃的，到福田有一个盘，就是皇御苑，成交套数永远排在名，这不单单是中联的名，我们还监测整个市场的数据。第二名有时候是益田村，但不是很稳定，有时候绿景华城，那个盘也很奇怪，感觉不是的盘，但是成交很活跃，这种盘是客很喜欢的。成交活跃的盘是客选择的标志，第二才是涨的快、涨的多，因为成交活跃才好出手，选择冷门的盘，你卖不出去是很要命的。关外大盘比较多，像宝安这些有很多都很活跃。我觉得不一定要挑活跃的，客会喜欢这样的盘。回到刚才的话题，你怎么样进行楼价分析，如果在可能的范围内，你不要去选热的时间点和时间段去，如果那个时候进去可能代价会比较大，而且市场是一波、一波的，像麦总讲的它是W型的。比如全市看均价是一直这样上的，对是这样上，然后有一个稳的过程，然后再上。其实这个过程中谁都想买低点，低点不一定买得到，但是可以选择比较冷静的时候进入，热的时候进去代价比较大，因为竞争者很多，很难有足够的时间和空间选择。你可能匆匆忙忙看了一套，业务员打电话让你下订，然后你就会很匆忙，买到的房子不一定自己的要求。

黄建华：有意向购买罗湖的朋友要有前瞻性，而且越快越好。我们做二手房到现在，从早期的营业税开始或者2013年一路以来的重大政策或者对房价、楼市有冲击的一些事件，但是不管在什么时候成交，现在看来过往的任何一个点买入都一定只是历史价，而不是没有可能回到。去年3月、今年3月，完全是历史，我想补充的是不要等，如果有资格贷款，如果现在想想办法，有足够的钱，其他节约一下，其他调动一下，能够买套房自住，能够买房在那里做固定资产，一定要做这个决策。房子和股票和基金和很多其他的的途径是很大、很大的区别，不会缩水，的东西现在看到的，买股票这个公司好，现在有操作、有基金公司捧，涨了之后掉下来是不受控制的。大家知道，400多，现在200多，都不受控制，期货更大。假如说有很多网友正在做实业经营，现在电商的冲击，大家生活模式的改变，大家消费观念的改变，实际上对操作、对想要从实业里面存到一点钱来追赶通胀、追赶房价的上涨是很困难的。香港现在有20、30%的人是一辈子，他们60、70岁有孩子、有孙子还在租房，因为租金从一两千涨到几万，就算他们的家庭收入5、8万，他们也很难买300、500万的房子、一千多万的房子，希望深圳的工薪不要等，能有办法的尽量先解决居住问题。

忠：肖总刚才分析的很好。每个地方都有自己的特征，我在南山工作，南山代表年轻人的梦想，整个城市建设，基础设施那些都是很新的，这种城市格局里面年轻人一个适合年轻人居住的区域，南山的高薪企业，它的数量是多的，那也意味着将会有越来越多的年轻的有上升趋势的对未来有很好预期的年轻置业人群，越来越多的聚集在南山。一个数据，南山区这么多写字楼在不久的将来陆陆续续入伙，曾经有过统计，这些写字楼将会承载15万人在这里，那15万人在这里，我们打折，他们一半在本区、一半在外区，这令南山未来置业市场有很大的刚性需求。回应刚才黄总说的买房建议，对于很多的置业者来讲，他们希望很美好，但是现实很残酷，有几个很简单的指标，我们一眼可以看到，你开车到各个看有没有空地。二是看每期政府土地出让的价格，整个深圳去年住宅出让仅有三块，光明、龙华、坪地，相应居住人气比较旺的龙华为例，那块地是中海拿的，地价1.4万多，但是要配建很多保障性住房和室，撇开这些成本，其实拿地成本已经去到2.1万左右。我们可以看到开发商拿地成本与售价的关系，2.1万拿地，基本售价不会低于4万元，像道、幸福城那些，它2.5、2.6万卖的很火爆，他们拿地时间和卖项目差不多，现在批地的项目2年以后入市，大家预期就到很高，现在的项目2万多还不卖，错过了就没有机会了。这个东西我只能说希望很美好，现实很残酷，确实没有办法，包括我们南山，我们南山比较挨近的，去年也是批了几块地，月亮湾大道与宝安大道交汇处，你可以预计2年之后入市，那时候就到5万。反过来看南山区，很多普遍4万以内都叫笋盘，更何况现在还有很多3万多、2万多的盘可以给置业者选，如果我们还错过机会，可能以后就真的要付出更高的成本才能选择留在深圳。

周兰：我之前是在福田，怎么讲呢？其实分属不同的区，有价格的点也有，福田的八卦岭算一个，泥岗村就是罗湖了，它以后要与华强相联的商业圈，它的房价从去年长半年还是1.8、1.9万，到现在2.3、2.4万，其中比较突出的就是幸福花园，八卦岭还有一些比较的。我记得我们公司有一个做主任这块的，他当时买的房子是96万，到年底是130多万，这个涨幅比较惊人。福田还是不错，如果真的买房，在福田这块对于刚需群体，我觉得可以选择这个的地方，而且周边八卦岭现在有一个新的地又在建房子，包括它老的未来都要拆迁，所以福田这块我可能关注比较多。我既然在罗湖，我肯定希望很多人在罗湖置业，像黄总讲的低的一万多，高的也很夸张，百仕达很活跃。罗湖的亮点也是我很喜欢的，深圳的新生儿达到21万，整个罗湖的房价趋势是上涨的，还加上旧城改造做支撑。所以我说如果客户要买，我觉得看他自己的选择，他可能就是刚需，可能就是改善性，可能就是，在这样一块都能找到他所需要的楼盘。

麦均：我觉得各位老总说的很好，说几个小观点：我觉得黄总刚刚说的基本上我也想说这一点，现在买房不要想，如果够资格分两种，一种是刚需，你就不要想了，有房子就买。的话，有资格、有点钱、，基本上想的，就不要想太多，因为不动产这块砖头永远是的保证的东西。好像在二手房来来去去的几个地方都是我们这几说的，福田区、景田、罗湖，罗湖租金稳定，每年上浮，地段都是好的。我自己这边负责这块，对于刚需还有包括科技南等，其实升幅大，不要说一两年前，就说三四个月前，价格没的比。包括周总刚才所说的百花，那个真的太夸张了，什么那些太夸张了，那些走楼梯了，房产原来楼价是十几二十万，现在卖到百万了。有家庭的要自住的、刚需的，基本上就能住区，你说我想住大一点去关外，其实也很贵。宝安区现在3.4万、3.5万，要不然就是去福永，这个越来越远。你说我们买房在哪里买或者选什么，其实很简单，首先交通枢纽很重要，主干道，包括深南路、滨河路，滨海大道开通以后，通往宝安，直接往西走，楼价飞速发展。其实罗湖区、福田区楼价比较稳定，因为没有地，只有拆迁。京基那个滨河时代，300多个房子认了1700多个筹，批出来找关系都买不到，现在楼价飞速上涨。再就是刚才说的房贷，一点都不用担心，几位老总说的对，买房子是对的。说远一点，我虽然负责南山这块，如果有些每年有这么多大学生来这边就业，不断的大型的公司、小型的公司，其实这几年IT也是在被一些大公司踩出去，包括我们的一些物价也不断的涨，整个经济也是比较恐怖的。我们可以往外走，刚刚所说的交通枢纽之外，现在前海的概念已经形成了两年，的房价都很高。龙华这两年好像有些人刚刚来到，龙华这个地方好像可以，其实那边他们拿地的时候，中海拿地的时候，中海俞翠还是中海哪个楼盘，的确是，拿回来1万多，加上的东西都2万多，卖出来4万多，你能接受吗？我们不能。以前有些1万多的，嫌贵，现在3、4万都抢着买。现在很多新来的大学生可以看一下，梅关以外的，梅林开通了，以前说深圳英雄难过梅林关，现在梅林关打开之后，形成了整条交通枢纽一直通过观澜还有塘厦、东莞，这块已经有很多人往那边去了。但是有的消息又说，梅关高速开通之后两边的地就慢慢开发了，如果往那边走，可能有些还有的房子，1万也可以。找一些交通枢纽能往那边走也可以，好像白领一个月一万多，他想又不想些惠州的房子，为什么呢？有些地方的需求、供求和人口不成对比，而深圳一线城市就算是在关外都是比较稳定的市场，往外走也可以，不过需谨慎。

主持人：谢谢麦总，大家今天讲了很多观点，大家简单预测3月份的二手房成交有多少套，虽然现在二手房市场有很多其他东西的影响。

麦均：怎么说呢？我也不敢很大胆的猜测，但是3月份的市场肯定在季度里面的。

主持人：2月有三千多套。

麦均：不止，我估计这个月怎么也要有个5000套。

周兰：借麦总的话说，3月份肯定比2月份好，二手房好的同时，一手房也会好，所以这个成交套数，这个专业的事情还是交给专业的人，这个数据可能我的预期。

主持人：现在3月14日，过了一半，也可以预测一下。

周兰：4000多的样子。

主持人：可能比上一个月也没有多少增长。

肖小平：现在这几天还是有盘道过户量还可以，如果好的话我觉得可以2月份的两倍，现在没有问题。

黄建华：我也是比较赞同大家的看法，5000-8000，我认为是这个结点上，为什么呢？2月份的数据实际上有些是1、2月赎楼留下的，因为3月份新盘成交比较活跃，我们3月份成交的就算达到6000、7000套，但是滞留到下个月过户，统计数据不是100%完整，我比较看好，是2月份两倍。

忠：5000以内。

主持人：感谢在座的嘉宾来参加我们今天的房天下大话经纪，大家今天发表了很多观点，我们会有专题的报道。感谢大家！

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