透视京沪深楼市博弈增加保障供给乃解困之举

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年9 月26 日林喆李良孟繁龙中国证券报

无论京沪深三地楼市如何“量变”，高房价仍无情地映衬出中低收入人群的住房困窘。而增加保障性供给，无疑是破解此类困窘的应时之举。

如果说2005年和2006年的房地产调控政策是以遏制需求为主要思路，那么今年则开始转向住房的有效供给，尤其是保障性住房的供给。业内认为，今年8月份出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，直接标志着政府住宅调控思路的转变，今后，政府将承担起保障性住房供给的责任。

显然，处在城市化进程中的中国，推高房价并不能仅仅归咎于开发商和炒房者人为制造供需紧张；我们必须承认，住房刚性需求和土地约束是必须面对的现实。人口专家估计，未来10年，城市人口将保持年均2000万人的速度增长。如果按照人均住房需求25平米计算，每年新增城镇人口的住房需求就已超过5亿平米，基本达到全国每年的商品房销售面积。而原城镇居民改善住房的需求、城市规划建设带来的旧城改造和拆迁带来的住房需求，以及房产的投资需求等，这些加在一起，同样是不小的数字。

但是，决定住房供应的城市土地不可能无限制扩张。国务院要求18亿亩耕地保有量的底线将维持到2020年，而2006年度全国土地利用变更调查结果显示我国现有耕地18.27亿亩。在耕地保护的红线不能越过的情况下，预计近两年供应的主体还是存量土地开发。

正是由于供求紧张很大程度上是真实的，因此完全依靠市场化的手段来满足所有人的住房需求并不现实，因为市场是以价格来区分不同消费者的。但住房毕竟关乎“民生”，因此，集约化开发建设用地，提高土地利用效率，加大保障性住房和普通商品住房的供应，将成为政府房地产调控的主导思想。

在目前政府的规划中，两限商品房将和经济适用房、廉租房一起逐步构建起一个供应总量较大的住房保障体系。不久前，以建设部为龙头组建的六部委联合草拟“公屋”计划，旨在解决城市中低收入住房保障，也是试探从供给方式入手着力解决实质性问题。

而根据住房保障新政，未来政府将通过不断加大廉租房、经济适用房等保障性住房的供给，来弥补“市场和保障一条腿长一条腿短”的局面，使保障与市场齐头并进，房地产的发展将不仅仅在市场化的商品房里打转，还会更多地倾向公共住房的供给领域。

业内专家指出，新的政策还释放了更多的房产调控转向的信号——从2003年开始至今的两轮房地产市场宏观调控当中，土地、金融、信贷，税收甚至房屋交易规则层面的措施层出不穷，而唯独只有这次的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，是专门针对“民生”问题扩大保障性住房供给。因此，可以预见，将来的房地产调控，将是“政府的归政府，市场的归市场”。

北京供给趋紧引发“缩量上涨”

今年以来，北京楼市可谓“曲高和寡”，房价“比着涨”,但成交量却日益萎缩。昨日（9月25日），北京市统计局公布的最新数据显示，8月份，北京房屋销售价格指数达到112.1%，创近两年涨幅的最高值。但前8个月，北京商品房现房和期房的销售面积仅为去年同期的七成左右。

数据显示，今年1-8月，北京市房屋销售价格指数累计为109.8%，比去年同期提高1.4个百分点。上半年，各月房屋销售价格指数呈小幅波动上升趋势，在5月份升至上半年最高109.6%后，6月略降低0.1个百分点。但8月份，房屋销售价格指数增长加快，又创新高。

在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.7%，其中8月份为113.5%，比上月高1.9个百分点；二手房中，住宅销售价格指数累计为109.5%，其中，8月份为110.6%，比上月高1.5个百分点。

市场人士分析,上半年开盘均价不断攀升,反映了目前北京新房市场的供应依然趋紧。21世纪不动产分析师孟奇认为,现在已经到了销售旺季,但市场上可供楼盘又比较少,正在销售的楼盘便“待价而沽”；此外,还有一个原因是,现在地根银根收紧,开发项目越来越难找。因此很多开发商并不希望楼盘销售速度过快,部分开发商为了控制销售速度,则有意提高销售价格,或者推后开盘日期。

8000元的销售均价曾经是去年京城的主流销售产品，而今年3月开始，就已经在五环内“绝迹”。根据中大恒基不动产研究中心的调研数据，8月份，均价在10000—15000元/平米的项目占比最高，为36.7%，15000元/平米的项目占22.4%。8000元/平米以下的项目占比仅为10.2%，且全部分布在远郊区县。

与房价高企形成对照，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势。1-8月，现房销售296.9万平方米，期房销售934.8万平方米，分别比去年同期下降35.2%和10.5%。与1-6月相比，降幅分别缩小8.7个和9个百分点。其中，住宅现房销售217.3万平方米，下降41.1%；住宅期房销售790.9万平方米，下降16.5%。分别比1-6月缩小9.6个和9.8个百分点。

京城一家房地产咨询机构的经理吴迪莱认为,前两年北京收紧土地供应，结果是商品房有效供给不足；而相应的住房保障体系却没有建立，强大的购房需求涌入市场，造成了供求关系的失衡。

目前,北京市商品房供应量下滑的局面尚未扭转。进入下半年，北京市房地产开发市场有所回升。但代表供应指标的住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高位运行。

永同昌集团营销总监肖志刚认为，去年以来实际入市的地块较为稀少，为了防止企业运作的链条脱节,开发商不得不放慢手中存量土地的开发速度。这就使得土地市场供不应求的局面直接反映到了一手商品住宅市场。

除了土地层面的原因，业内专家指出，去年“90平方米占七成”调控政策后，一部分项目面临规划变更而推迟入市，也是今年市场供应走低的原因之一。

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责任编辑/nj_ershoufang

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