深圳楼市“缩量滞胀” 地产商“架子”不再大了

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年9 月27 日孟繁龙中国证券报

在深圳政府各部门的调控和银行体系主动收缩房贷的双重作用下，深圳楼市自7月份开始进入了调整期，缩量滞胀特征明显。从各月环比的新房成交统计数据来看，7月份呈现价量齐跌的特征，8月份价创新高、量创地量，9月份的成交量看似有放大回暖迹象。有人称，最近这三个月是深圳楼市难捱的三个月。在“买与不买、卖与不卖”徘徊中的人们，不只是普通的购房者和投资客，地产开发商的行为也颇耐人琢磨。

在“买与不买，卖与不卖”的抉择中，很让人伤脑筋。随着政府调控楼市的力度加大，地产商的态度也悄然发生着转变。

据建行某支行行长称，最近一周主动前去银行联系房贷业务的地产商明显增多了，架子比上半年低调了很多。与此同时，报纸上刊登的楼盘销售广告也多了起来；梅林关外两个知名楼盘的销售人员也开始了久违的主动电话销售，一改前几期开盘要提前两天排号的形象。更值得关注的是，罗湖某楼盘5月底开盘即宣告售罄，而如今又放出新盘，承诺老客户带新客户，成交即送冰箱和微波炉。销售人员称，之所以又放出新盘，是因为当初有人买了一层楼的20余套房，由于银行贷款审批未能通过，此人只能按照规定购置6套，其余重新放盘。

房子还是那个房子，价格却不再是那个价格。短短两个月的时间，单价由1.4万涨到了1.8万。尽管无法断定这是否是属于“捂盘”行为，但获益的肯定不是真正想要住房的人。

面对政府的行政调控，诸如打击“捂盘”、规范合同文本、避免阴阳合同等等，总会有各种各样措施加以应对。在市场化的深圳，或许有效增加供给才是解决问题的根本。

根据深圳国土房产局每日新房销售公示的数据统计显示，8月份深圳新房成交价格高达1.9万元，9月份截至23日的数据，新房均价也达到了1.57万，远远高于调控前1.45万元的均价。但置身于市场的人都能感受到，房价绝对没有如数据显示般涨得那么离谱，甚至感觉房价有下降的趋势。

实际上，上述矛盾都是由于新房市场未作进一步细分惹的祸。8月份深圳新房成交量仅为21万平方米，环比7月骤降50%。伴随着成交量的下降，一批别墅、海景和山居等高档住宅集中入市，一下子就推高了全市的均价。而9月份以来，市商业中心的华强广场入市，虽属商业地产，也同样列入均价的计算范围。这样一来，房价看上去自然上涨，但实际上各片区的住宅价格并未发生大的波动。“稳中略有所降”，景田的地铺经纪负责人如此总结。

数据产生的迷失感其实也是深圳住宅市场面临的问题。纵观香港和新加坡等地的经验，把房地产市场细分了多种类型，既有满足富人需求、价格令人咋舌的豪宅市场，也有普通中产阶级的商品房市场更有满足低收入群体的廉租房。把所有人都推向同一个商品房市场，不仅仅所统计的购房均价数据无法说明问题、让购房者和投资者颇感困惑，而且也根本无法满足不同层次的人住房需求。在资本市场上，宣扬“让愿意承担风险的人去承担风险”，但在涉及民生的住宅市场上，买不起房子的人也还是要有房子祝深圳市政府已经意识到此点的重要性。据悉，在今年年初政府承诺的6000套政策性保障住房中，已有4000余套已经落实。

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责任编辑/baijinning.sz

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