深圳部分楼盘变相“降首付”降入市门槛揽客很

买房不能太“屌丝”八种地段的房子千万买不得

本报记者走访发现，市道不景气开发商降低入市门槛揽客

部分楼盘变相降首付

图为记者近日拍摄的深圳一在建楼盘。

深圳新盘是否存在“垫首付”现象？为了解真相，深圳记者近日实地走访了罗湖莲塘，龙岗五联、双龙以及龙岗城四个十余个楼盘销售现场，发现部分开发商采用多种方式降低首付。业内人士认为，在市道不景气的情况下，开发商在“降首付”上做文章，通过降低入市门槛以吸引买家。不过，参与其中的置业者，短期资金压力大。

变换花样降低首付

记者首先来到龙岗五联，承翰陶源的销售代表称，目前只有142平方米和188平方米两种户型可以享受“低首付”。其中一半首付，开发商可以提供为期两年的免息贷款，购房者只要每月支付给开发商约2800元的“月供”。

同属于一个的鸿威de森林，开发商仅针对7套89平方米的户型“垫首付”，购买该户型的买家，开发商先行垫付两成首付款，在一年半内，买家分两次将这笔款还给开发商。

在位于双龙站的中骏四季阳光，销售代表向记者介绍说，目前楼盘正在搞“首付款12.8万元”的活动，客户购买首批推出的单位，只要支付12.8万元，就可以签预售合同，至于三成或者七成首付款的不足部分，在年底前付清，不需缴纳利息。

记者随后来到龙岗城，熙和园·龙座售楼员表示，首付可以做到1.5成，另一半三年内逐月偿还。在颐安·都会，销售代表称，开发商不提供垫首付，但该楼盘和一家金融机构有合作，可以提供30余万元的贷款，月息高达7%~9%。

相对于龙岗楼盘大范围垫首付，罗湖则少很多，位于莲塘的兰亭国际，开发商可以垫付一成首付，代理商同时可以提供一半首期款的三年期贷款，月息1.4%。

记者近日共踩盘11个，有6个楼盘变相降低首付，占比颇高。

“垫首付在深圳各个区域均存在，包括个别豪宅，龙岗刚需盘多，‘低首付’现象出现的比例相对较高。”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄昨日接受记者采访时如是说。

降低门槛吸引买家

记者采访发现，相对于广州、惠州一些楼盘在媒体上高调宣布“低首付”，甚至“”，深圳的楼盘更加低调，不亲入现场，根本无法获知真实情况。为什么会在这个时候出现垫首付，表现形式却又如此隐蔽呢？

“现在市场并没有真正意义上的启动，从入市新盘的数量、每周销售套数等指标来看，距离正常水平尚有较大距离，” 玉家雄说，“提高首付比例后，刚需资金压力加大，‘低首付’可以降低入市门槛，进而吸引买家入市。深圳执策严，开发商相对较为规范，这种变相降低首付属违规，开发商只好低调操作。”

垫首付的动因或来自库存。深圳中原地产提供给记者的统计数据显示，截至昨日，龙岗一手住宅库存20262套、191.07万平方米，去化周期分别为12.5月、13.3月，大幅高于全市约9个月的去化周期。

“开发商不愿意，只好用垫首付的方式变相让利，进而激活市场。”克而瑞深圳机构总经理许烁认为，深圳出现垫首付，主要原因在于业绩和销售的压力。此外，在年初银行信贷紧缩的背景下，开发商由于短期内资金压力较大或需尽快回笼资金，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，来缓解这种矛盾。

购买初期“压力山大”

记者了解到，垫付的首期款一般来说会由开发商、经营小额信贷的中介公司或者金融机构垫付，购房者须与对方另外签定一份合同，还款无需利息，只要在合约日期内还清即可。如果超过合同期限未缴清，购房者需补交滞纳金，如果购房者单方面终止还款，那之前缴纳的房款将不予退还并解除购房合同。

实际上，“垫首付”并非，而是将首付的时间顺延。许烁称，看似延长还款时间，但购房者短期内将面临银行贷款和部分首期还款的双重压力。

以龙岗五联一套总价140万元的89平方米单位为例，七成20年银行按揭贷款，月供约7300元，1.5成首期款20万元由开发商垫付，两年月均还款8300元。这两年，购房者每月需支出15600元，可谓“压力山大”。

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垫首付是否会成为趋势，在楼市大幅蔓延？

世联行董事长陈劲松直言，房企垫首付不会是趋势。他有三点理由：首先，变相降低首付，违反了首付规定；其次，分期支付，违反与银行的按揭贷款协议，有骗贷之嫌；再次，大部分企业现金流并不支持。

新闻链接

“”2008年曾风行一时

“”、“一成首付”曾经在2008年盛行。

在2008年楼市低迷时期，祈福集团旗下的祈福水城、祈福辉煌台和祈福南湾半岛同时推出“3万元入住”的促销计划，只要交纳3万元定金即可办理购房和按揭手续，首期款于入伙后两年内分期免息缴付。这种方式相当于“免首期”、“”。

在深圳，冲刺当年年末销售任务的一家大型开发商旗下楼盘在广告上宣传“年终九二折特惠，60～84平方米非毛坯，4万～6万元即可入住”。

深圳部分楼盘的销售人员称，“低首付”是银行主动向符合条件的公务员或者深圳事业单位部分公司员工提供九成按揭。销售人员还号称可以利用款、信用卡免息还贷等方式，由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。

风行的“低首付”终引发了号称“深圳断供案”的漾日湾畔断供案。开发商曾经利用抬高销售价格的方式，以“”的方式将物业售给业主，并套现大笔银行贷款，然后在资金链断裂后失踪。没有缴纳首期的业主，在楼价大幅下跌后，因为多月拒绝还贷而被银行告上法庭。（陆剑伟）

“”风险大 置业者需谨慎

连日来，“”余波未消。虽然深圳市规土委紧急叫停了个别中介推出的“”购房方式，仍有部分置业者表示，希望尝试“”的方式来缓解购房的资金压力。对此，深圳房地产律师、 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师提醒置业者，所谓的“”存在巨大的法律风险，置业者须谨慎。

“”不是的

号称可以缓解置业者资金压力的“”购房方式，真的是的吗？答案是否定的。张茂荣律师告诉记者，个别中介鼓吹的“”存在法律风险，如果置业者出现资金不足，很可能面临血本无归的风险。张律师分析说，目前深圳房地产市场突然出现的“” 并不是指置业者免付首期，而是由中介公司先期帮助购房者垫付，置业者购房后还要偿还费用并支付利息，所支付的额度还要高于正常的贷款额度。

张茂荣律师告诉记者，此类“”对置业者来说，存在较大的风险。一是不仅不能从根本上解决置业者资金短缺的现状，还需要借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等规操作实现。这种方式大大增加了置业者的贷款利息及按揭月供款的负担。二是“”涉及的部分违规操作，无法在合同中明确约定，一旦房地产经纪机构无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔。从现实来看，即使买卖双方事先进行了约定，其有效性也难被法律认可。

“”法律风险大

虽然深圳市规土委紧急叫停了个别中介推出的“”购房方式，可连日来记者采访时发现，有不少置业者对“”心存向往，希望通过“”满足自己的购房心愿。

来深圳工作三年的小方很想在深圳套小房子，因是置业，正常办理房贷需三成的首付比例。小方很无奈地告诉记者，她来自内地某二线城市，父母都是普通的工薪，几乎花光了积蓄支持自己研究生毕业。为了在深圳买房，这三年来父母一直都是紧巴巴地过日子帮自己攒钱。小方说，房价逐年攀升，好地段的单身都价格过百万，对于自己这样来深圳打工的外地青年来说，依靠父母在深圳买房依旧觉得钱“紧”，很可能交了首付就没余钱了。小方对记者说，如果能有“”，也许我就可以买房了。

表面看来，“”似乎可以让“钱袋子”紧的人士也能入住理想居所，“”真的有如此大的好处吗？深圳法律界人士却冷静地分析说，无论对个人还是对金融秩序，“”的门槛都很高，代价也是很大的。

张茂荣律师指出，所谓的“”其实是一个变相规避楼市贷款政策的行为，风险之一是危害金融安全。国家的房贷政策已经充分考虑了购房者的支付比，比如规定首套房三成首付三成比例、二套房首付七成比例，这些政策其实都是充分考虑了置业者的支付能力。与此不同，“”则是变相增加了购房者支出收入比。比如“”虽然表面上减免了置业者的眼前负担，却加重其未来还贷的压力。购房者虽然表面上可以“轻松入住”，可真正住起来未必“轻松”。

张律师分析说，如果购房者本身在资金上出现困难，很可能会出现被融资债权人提起诉讼的局面，债权人有权利要求购房者一次性偿还本息。此外，还可能会引发银行等方面连环诉讼，房产甚至有可能被贬值抵押出售，银行等机构有权向法院申请查封房产。这就是说，一旦出现了还款法律纠纷，的受害者还是采用“”方式的置业者。

“”非购房捷径

记者注意到，在各银行对房贷严管的同时，一些贷款公司却突然活跃起来。这些公司多以“400”号码开头，通过电话向市民推荐所谓“低首付”或“”。记者咨询了办理流程，被告知只要多签一份阴阳合同，虚拟成交价，就可以轻松办理“”或“低首付”。对此，深圳法律界人士指出，这其实就是‘套贷’行为，银行未必肯这样做。其次，如果产生法律纠纷，的受害者还是购房者。

张茂荣律师指出，如果短期类资金紧张，“”可能会缓解一时的压力。比如对客来说，“”可能风险略小。但对于真正的置业者来说，“”风险巨大。深圳法律界人士普遍认为，购房置业需考虑自己的经济能力，“”非捷径，必须按法律规定办事。

多家上市公司卷入“”

实为营销噱头，拉长首付支付周期

【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）低首付不仅在深圳有，周边的广州、惠州同样大范围存在。深圳商报记者昨日采访发现，广州就有约20个楼盘打出“低首付”的旗号，甚至是“”，其中有天健、保利、雅居乐、时代等上市公司。

上，广州天健上城在多个媒体上打出“住天河”的广告，称有四个置业者可以获得“”。记者昨日打电话到售楼处，工作人员表示，参加该项活动的市民必须在4月12日早上到现场报名，早已满了。记者仔细了解才知道，这实际上是一个选秀活动，经过海选，终评出4位优胜者，可以享受天健上城提供的免60万元首期款。

由此可见，所谓的“”并非面向置业者，而是作为一个活动的奖品，实为营销噱头。

“垫首付”促销在广州始见于今年3月。从3月8日起，保利地产广东公司旗下的保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉3个楼盘开始实施“首付分期付款”活动，其中首套房首付可以分4个月陆续付清，二套房首付更可以分9个月付清。

该活动得到了保利地产广东公司董事长余英的“认可”，他表示，“我认为刚需的首付应该是零，这才是政府与银行应尽的责任，保利地产只是希望帮助那些攒不够首付的人，能推迟两三个月缴纳。”

同为上市公司的时代地产也迅速“应战”，位于白云区的时代花生II只需要在5天内缴纳首付款的30%，余款可以在未来12个月或18个月内缴清，一次性付款则可以分3年内付清。位于番禺的时代外滩，买家只需缴纳首付款的20%，余下的80%首付款更可以在未来3年内，分12个季度支付完，不需要缴纳利息。

根据记者不完全统计，截至4月15日，包括保利地产、合景泰富、雅居乐、敏捷地产等多个开发商推出“垫首付”的促销活动，涉及楼盘17个。

就在“垫首付”热度未退之际，莱蒙国际在惠州小径湾更是打出“逆首付”。据现场销售人员介绍，莱蒙水榭湾12日正式启动该项活动，是一个资金贴现计划，客户只要交5万元的定金，就可获50万元的购房款。而在惠州大亚湾，众多楼盘以各种名目垫首付的现象已屡见不鲜，如畔山名居的一成首付、阳光圣菲的0.8成首付，三远大爱城、御玺山大峡谷的等等。

消费提醒

市民可电话举报“”

市规土委近日指出，个别房地产经纪机构提供“”购房服务属违规行为，请消费者冷静面对此类“”购房承诺。

“”违反了中国人民银行关于个人住房贷款首付的相关规定，是一种违规行为，消费者不仅可能因此蒙受经济损失，而且可能被要求承担相关法律责任。

消费者如发现房地产经纪机构提供“”服务，可拨打以下电话举报：83545354-611（曾小姐）。