专家看楼：房价疯涨须向低容积率说不

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年10 月9 日陈劲松中国房地产报

现在为什么要提容积率？容我说几个理由。

深圳房价凭什么要与香港拉齐？难道购房人都疯了？我们的花园城市理念之低容积率最起码是原因之一。
为什么现在各地地王不断涌现，并带动周边物业价格上涨？容积率还是太低了。有人说容积率2~3已然不低，其实此中猫腻在于只要地块够大，就能搞出一小块低密度区来实现高价。

为什么90平方米的房子大家不情愿去做？容积率在3左右的情况下，做90平方米的房子就是浪费地块价值。而在香港，普通住宅地块目前容积率是8～12，这时做中大户型就是违背地块价值。
为什么各地区建设用地指标普遍不够？容积率规划偏低是最重要原因。

再离开住宅说说容积率。

曾参加一个深圳的老工业区改造项目的规划讨论。会上说，为了使特区内产业升级，原来料加工厂房有必要向现代创意服务业转变，因此要改善环境，多加绿化，坚持容积率不提高，坚决禁止建商品房云云。

这使我大吃一惊，问：为什么不提高容积率？答：在参考了欧美、新加坡的工业园之后，先进国家容积率一般水平在多少多少，我们不应该违反这个平均律！还有一个更妙的回答说：鉴于艺术家已经开始进驻厂房了，为了营造更好的环境，同时不能让高层建筑提高租金，最好维持目前的多层无电梯状态，因此不能提高容积率！其实更绝的说法是：上世纪80年代的工业厂房是特区历史的一部分，有必要保存一些工业遗产，进行类似北京798艺术区的转型，让深圳更有文化。我还是不明白，为什么艺术家不能搬到高层去搞艺术，难道只能在单层厂房里才能搞出高深莫测的艺术？答曰：租金太贵。我就完全糊涂了。

我只知道现代创意产业、文化产业等等各种名头的产业不需要种地，不需要大吊车和大机床，事实上和写字楼里的各类公司一样，没什么对干活场地的不同要求（惟一可能要求层高高一些，好挂画），搞得神乎其神地那么酷，究竟有什么道理呢？

记得90年代中，去北京望京花家地，和陈家刚一起去看当代艺术家画室，那是典型的一座管理不善、环境不好、但租金便宜的高层单身公寓。一家一家走下来，现在才知道那时群星云集，张晓刚、马六明、宋永红……画室兼卧室，典型的大宿舍楼里，每个小房间都热气腾腾。我不知道花家地现在如何，我想这才是文化产业的内核吧。

其实印象最深的还是参加SOHO中国在几年前举办的一次“与当代建筑大师对话”的活动，当时有鼎鼎大名的扎哈·哈迪德等在场，他们演示了北欧一个“养猪工厂”的最新案例：北欧地广人稀，是典型的农业国，养猪工业是瑞典的一个大行业。养猪场历来占地大，用地不集约，如果硬是增加密度，猪会因生活环境不好而得病。于是一座30层的“猪公寓”工场就这样策划出来，有良好的通风、采光、淋浴和休息空间，并有集中饲料和垂直运输系统（电梯）。就这样，第一产业也高层化了，第三产业凭什么反而矫情了？

广场占地已是最有中国特色的政绩工程了。说实在的，我真希望北京的主要广场多层化，带个头，解决地下停车问题、厕所问题、乘凉问题、喝茶喝水问题、存放行李问题和立体绿化问题。香港汇丰银行地处中环黄金宝地，其首层全部架高，把空间让给市民，既环保又现代。

什么叫“18亿亩耕地不能动”和“城市土地集约利用”？答案是惟一的：提高容积率。

还说住宅，住宅更应向低容积率说不。其实不用说什么不批别墅用地，如果容积率1.5上下的地还在批，就一定会有别墅来钻这个空子，什么类别墅、空中别墅、空中Town House就一定源源不绝。

房价疯涨，很多市场人士说要增大供给，但是在土地严控之时说这句话，不提高容积率根本做不到。

向低容积率说不，才能在有限资源下，满足不断提高的城市化水平。当“紧凑型的高效都市”取代欧美的“花园城市”成为我们城市的目标时，房地产市场也就松懈了，房价暴涨的理由就会没有了供求方面的支撑了，最为重要的是，让中等收入者分享经济发展成果的目标就有了量的支持。

这是中国的国情啊。

责任编辑/zoujun.bj

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