专家提醒二手房购房者：签好合同卖方反价没门

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年10 月30 日王荔珏陈白帆大洋网-广州日报

据广州市国土房管局网站公布信息，今年1～7月份，我市存量房成交量稳步上升，成交宗数为53571宗，同比增长32%；成交面积为568.17万平方米，同比增长24.6%；成交金额为212.87亿元，同比增长44.6%。存量房市场的进一步发展表明了我市房地产市场渐趋成熟，但存量房购买需求增长较快，使存量房市场开始向卖方市场倾斜。卖方毁约不卖、任意提价、刁难买方的现象层出不穷。面对这种现象，专家呼吁购房者做好准备，防范可能出现业主“挞定”毁约的风险。

案情重放

卖方毁约不卖买方起诉胜诉

今年8月，李先生委托某中介公司在东圃找房，最终看中了一套面积为58平方米、有电梯、家私家电的房屋。经协商，李先生与业主、中介公司签订了三方房屋买卖合同，合同中约定：成交价30万元，全部税费由李先生承担；卖方如违约不卖的，须支付买方购房款10%的违约金。合同签订后，李先生支付了5000元定金给业主。

可约定的交易登记日期已过，中介公司仍未通知李先生办理交易手续。李先生经多次追问中介未果。后中介给李先生打来电话，说业主嫌房子售价太低不卖了。李先生叫中介公司约业主面谈，谈话中业主漏出口风：原来另有买家愿意以35万元购买业主的房屋，比李先生的价钱高了5万元。业主说如果楼价加到35万元就把房子卖给李先生。李先生不同意，坚持要按原合同履行。

业主表示房价每天在飙升，希望自己的房子卖个好价钱。李先生希望通过与业主协商解决问题，没料到一个星期后，业主将房屋另售他人并办理交易登记手续。

李先生于是向法院起诉了业主，要求业主退回所交定金，并支付购房款10%的违约金。同时，中介公司亦向法院起诉业主，要求业主支付1万元中介费。最终，法院判决业主退回定金给买方，支付购房款10%的违约金给买方；另判决业主支付1万元中介费给中介公司。最后一算，业主违约赚取5万元，因违约支付给买方和中介公司合计4.5万元，通过违约行为业主最终只赚取了5000元，却失去了应有的诚实信用的品德。

本案中，李先生、业主和中介公司签订的三方房屋买卖合同是李先生、中介公司维护自身权益，最终获得补偿的依据。因此，签订一份条款齐全，内容详细，权责清晰的合同或协议能够最大限度地保障房屋买卖各方当事人的权利。

支招：三招应对业主反价

面对前所未有的“反价”风潮，买家似乎显得无能为力，毕竟房子不是自己的，卖不卖还是业主说了算。其实，并不是任何时候，买家面对反价行为都是束手无策的。在此，中原地产提醒广大买家，目前反价行为主要分为三种，针对不同的情况，买家也可事先采取不同的对策进行预防，并学会用法律手段维护自身权益。

第一种：在收取定金之前反价。由于没有法律的限制，目前买家暂时没办法予以对付。但买家最多选择其他物业，实质上并没有损失。有些买家采取的应对措施可以参考，就是对看中的物业果断出价，有机会减少业主反价的次数。

第二种：反价行为发生在买方支付定金之后。若业主在买家支付了定金后反价、甚至不卖，那么一般情况下，业主是需要付出相应代价的。业主除了要赔付买家双倍的定金外，还须支付在正常情况下成交该套物业所应支付的全部中介费用。其实，定金不能太多，亦不可过少。如果定金太少，则使业主反价的成本过低，买家的权益得不到保障，定金也起不到其应有的约束作用。

第三种：反价行为发生在买卖双方及中介公司签订三方协议之后。一旦这时业主反价违约，不仅要支付“第二种反价行为”中所有的款项，如合同中有约定的，还需赔偿违约金，通常为合同中约定的总房价的5%~10%(具体根据合同的规定)。此外，还必须承担被法院强制执行合同的风险。

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责任编辑/cq_ershoufang

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