新政影响深圳楼市 “写字楼”租售市场转趋平淡

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月2 日论坛

2007年第三季度，受一系列调控政策和相关措施的影响，深圳房地产市场较上季度出现降温：住宅销售市场总体表现平淡，二手市场受到银行信贷紧缩及交易个税征收等措施的影响交易量大幅减少，而二手市场的变化又影响到投资者对一手住宅的信心，因此整体市场的交易量比上一季度有较显著的回落，但租赁市场依旧表现活跃，租金水平保持平稳；写字楼租售成交均出现缩减，但售价依然保持高位，租金水平持续上涨；商铺、工业市场所受波及较小，继续保持了积极、平稳的发展态势。

写字楼租售市场转趋平淡

第三季度，深圳写字楼市场表现相对平淡。由于新增供应较少，加上季节性因素，本季度甲级写字楼的租售交易量均出现缩减。由于福田中心区一手的高品质物业本季度无新供应，而且之前推售的物业目前也只剩尾盘，需求热点区域的新盘供应不足大大限制了成交。同时，由于主要供应区的福田中心区前景被持续看好，二手市场方面业主普遍惜盘；而放盘的价格过高影响回报率也是抑制成交的一个因素；并且，银行信贷的收缩也对整体的二手市场带来影响，部分投资者对后市抱观望态度。尽管本季度高端写字楼投资市场趋淡，但新推售的以小面积办公单位为主的物业依然吸引投资客关注，本季度位于中心西区的金运世纪大厦、华强北片区的华强广场发售，到9月中旬为止分别取得约60％和70％的销售率。

多数企业会选择在春节前后扩租或搬迁办公物业，在季节性因素和市场可租赁面积减少的影响下，本季度的深圳写字楼租赁成交有所减少。但由于总体市场对于办公物业的需求依然强大，同时伴随着办公物业整体品质的不断提升，本季度深圳高品质写字楼租金继续上升，全市甲级写字楼租金水平上升5．37％，达到133．4元／平方米／月，其中福田区甲级写字楼升幅最大，达到7．22％；罗湖区的租金水平则随整体市场变化而上升，但增幅相对较小；南山区由于目前片区商务氛围不足，个盘价格走向虽然有较好的表现，但对整体片区影响有限。

未来深圳的高品质写字楼将多采取只租不售的方式经营，必然会进一步影响销售市场的供应量。但由于目前写字楼的投资回报率偏低且自用成本较高，因此预计短期内销售价格不会有大的突破。下季度，包括经贸中心、财富大厦、嘉里建设广场、海运中心等多个高品质写字楼的相继入伙，将很大程度上缓解目前高端办公物业的供不应求局面。

住宅市场观望气氛浓厚

为了稳定房地产市场，本季度先后出台了多条法规及调控措施：深圳市限制外资只能购买一套自用的商品房；深圳市要求使用统一的新版二手交易合同；加息及提高存款准备金率；收紧信贷等。这些举措都影响购房者对后市的信心，加之当前价格已处于一个较高的水平，本季度许多买家推迟或取消购买计划，持币观望。与上半年的活跃相比，本季度住宅销售市场总体表现冷淡，交易量出现了明显的下滑，多数新开盘项目销售成绩远不及上半年推出的楼盘。

整体租赁市场方面，在银行信贷收紧之后，部分二手成交因为无法贷款或贷款额减少而被迫终止，此外较浓的观望氛围也使得部分买卖交易进展缓慢，所以不少业主考虑将持有的物业转售为租，本季度市场上居住类的租赁物业供应量增加明显。二手房的交易量减少将刺激更多的业主放盘出租，而持币观望的自用型买家也会选择暂时租房，因此预计下季度的租赁市场还将持续供需两旺的局面。

二手住宅市场受到了新版二手交易合同和银行收缩信贷的影响，交易量较上季度有明显的下滑。成交的物业中，中小户型住宅占据主体，大户型所占比重有所减少；自住型购房的比例也明显增长，部分区域更占成交量的九成以上。部分中小投资者急于离场不惜降价出售手中的物业，因此市场上的房源供应较多，交易中议价空间较上季度宽松。

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责任编辑/sz_zufang

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