"叫板"低容积率奢侈毫宅项目析地王拿地的背后

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月2 日特区骆驼易点

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一、开发企业滚动发展主要是依托资金与土地储备，对于万科金地等大型品牌上市的开发公司而言，首要的问题是解决土地储备的增加而非资金。

二、从近期中央政府的焦虑态度以及媒体的大量报道可看出，在城市扩张以及房地产开发的热度剧烈影响下，大量国有土地及优质耕地被违法占用和开发建设。国务院不得不三令五申的强硬强调要保护全民的饭碗、保护耕地的红线范围坚决不能动摇，并将使用卫星遥感监测及加强行政督察打击的力度等等措施。

三、06年开始因高房价的社会负面效应以及土地资源的紧张，奢侈浪费的别墅用地国家明确叫停。

四、从万科拍得的东莞地王的土地性质来看，0.8的低容积率、近15000多的高楼面地价，毫无疑问此地块将做高价的毫宅项目，最起码均价得20000元/每平方米出头。

时下房价敏感期，从房价来说，万科该地块开发的项目必将引领拉动东莞片区毫宅项目售价走向一个新的高度，乃至延伸到区域内房价无论高档或者中档皆整体升温，虽然有品牌效应、项目规模档次品质等诸多因素注定会在价格上诸多项目与万科项目价格会有差别。

目前社会上对房价的看法其实有待区分，毫宅类住宅项目本身就不是大众化消费品。因此单从产品属性及价格来看似乎与多数社会大众无关，大可不必为之高价而动容。管它多贵，有钱的阔佬愿意掏腰包那就让他掏吧。就好似数百万的豪华房车与数十万、十多万甚至数万一辆的车型在车市都有，可没有谁会去叫嚣与己无关的高额车价，大家各取所需罢了。富人的积极消费多少会活跃经济流通、给国家税收增加一点，自然辨正的看会一定程度的返馈社会，大众得以间接受益。

当然，部分毫宅的高价依然会在刚性市场需求下会带动整个区域市场无论高端还是中低端住宅项目售价的涨幅，区域内的开发企业跟风的涨价其实是在无形中默契一致的形成市场垄断，前提是有较强的市场需求下。大众型、必须品的中低档住宅项目如果在各种势利因素操控垄断下，在喜食暴利的炒楼群体烘托下普遍暴涨而脱离主流购买人群购买力，价格与价值不符，自然民众受不了。

地方政府在土地违规的低风险成本与土地收益的高成本的博弈下，自然纷纷售卖土地获取利润，维系腐败成本以及获取资金收益来完成政绩工程建设等。

民众期望政府打压房价、做市场的裁判做市场的督察，可大家要明白，政府其实就是房地产市场中的土地供应商、主要的参与者、土地垄断者。市场火热、房价频涨才会有开发商门去积极竟拍拿地，才会土地卖个高价，政府才会获得高收益。既是裁判又是运动员，如何裁决管理？当然，高房价的诱因不仅仅是地价成本，笔者前期多篇文章也有阐述。可卖地者肯定是希望价高者得，土地卖的越贵收益越好。

中央政府绝对是以国家利益为重以民为本的，相关政策制度的完善，监管土地及市场的职责及任务注定任重而道远。

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责任编辑/lifang.wuxi

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