房产投资风险多被忽略炒房者也需进行风险教育

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月8 日贾图山西晚报

投机或投资是推动我国房价快速上涨的重要因素之一。如果要有效抑制房价，首先就应该使房地产过热的投资、投机热降温，如何降？一方面，需要通过财政、税收、信贷等政策，加大炒房者的成本。另一方面，也需要对投资者尤其是那些被动的投资者进行风险教育，以防止炒房热的蔓延。房产的投资风险是真实存在的，但许多风险被忽略了。

首先就是折旧风险。房屋作为不动产折旧是必然的。我国的住宅用地使用年限一般为70年，我国的住宅寿命则到不了70年。建设部专家指出：“国内住宅的平均寿命仅为30年。”即使以70年来算，房屋的价值每年也面临着1．4％的折旧。从理论上来看，如果不考虑房价上涨因素，商品房在35年后，剔除折旧其实际价值只有原来的50％。但是，最近几年房价飞涨，折旧因素被遮掩了，根本没有引起应有的重视。一旦房价停止上涨，那些经过多轮炒作的商品房就可能因为折旧因素而进入贬值轨道。

其次是贷款利率变动风险。调查显示，绝大多数炒房者是借助银行按揭贷款来进行房产投资的，而这面临着如影随形的利率变动风险。比如，最近的房贷新政对房产投资影响就很大。以等额本息还款方式贷款20年，购买总房价130万元的商品房为例，信贷新政实施后需要比原来多支付13万元的首付和多支付119591．16元的利息。

再次是物业税风险。所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。物业税是房产投资者即将面临的最大风险之一。目前，物业税已经在北京、辽宁等10个省市进行房地产模拟评税试点。今年10月中旬，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。物业税不仅会大大增加房产投资者的成本，也将大大增加房价下跌的动能。这是房产投资者必须要面对的问题。

除此之外，还有政策调控逐渐收紧、房产利润严重透支等风险。房价持续飞涨对民生的损害正在逐渐显现出来，中央政府高度重视这一问题，不断采取调控措施，除了已经出台并实施的措施，还将不断有更严厉、针对性更强的调控措施陆续出台，仅此一项给房地产投资带来的不确定性风险就应该引起足够的重视。更何况，经过连续数年的持续暴涨，从收入房价比的角度来看，我国目前深圳、北京、上海等地的房价已经超过了发达国家的水平。在深圳，甚至出现了本地投资者于香港投资买房的现象，这本身就是对内地房价持续透支未来利润的直接反应。

而且，现如今的投资产品日益丰富，这使得房产作为投资品元素的可替代性越来越强，当房产不再是投资者惟一的宠儿，房价还能继续保持坚挺、房市投资风险还将继续被忽略吗？因此，房市也需要进行风险教育，通过风险提示，帮助投资者更清晰地把握机会、规避风险。

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