物权法实施月余法官感触多：完善还需5至10年

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月12 日法制日报

俞里江说得比较具体。他说，物权法一个重要思想是"物权法定"，也就是说所有权要经过法定机关登记才能生效。与此同时，物权法规定登记机关因登记错误给物权人造成损失的要赔偿，但这个赔偿是国家赔偿还是登记机关赔偿不明确。再有，当事人提供错误、虚假资料致使登记出现错误由谁来赔偿也不明确。

业主委员会的职能是社会生活中一个比较复杂的问题。比如按目前的有关规定，业主委员会无权代表业主提起诉讼，但在实际生活中，业主与物业公司发生矛盾，业主往往不易团结一致，集体诉讼很困难，而业主委员会又不能代表业主诉讼，致使许多小区业主与物业矛盾长期得不到解决。

曹越是通州区法院主要审理小区物业纠纷的法官，他提到一种情况，就是关于物业费纠纷审理的变化。他说，过去业主与物业公司发生矛盾，业主往往采取不交物业费的方法对抗。物业公司起诉、法院宣判后，物业公司再申请法院执行，法院成了物业公司的"催款员"。现在这类案件在通州区法院已限制立案。法院的理由是，物业公司应该尽量改进工作方法，取得业主满意，自己去解决矛盾。

曹越说，有时审判人员在具体审判工作中，要根据情况理解和适用法律，这也是对法律的一种完善。

"一部法律的完善要经过一段时间。"陈晓东说，"民法通则实施了20年，合同法实施了8年，都在以司法解释的形式进行补充完善。物权法大约需要5至10年的时间才能完善。"

宣传应该从概念抓起

11月11日，记者在北京街头进行了一项小调查。随机问了十几个人，竟然有一半人不知道有了物权法，而关心物权法的人对其中的许多概念也不甚了解。比如物权法的涵盖面、物权法与民法通则的关系等。

据媒体报道，湖北省武汉市魏某买了楼层相连的4套房子，他要把四套房子打通并将走廊包括进来，但物业公司阻止他进行装修，理由是走廓是本楼业主共有财产，不能归个人使用。魏某向法院提起诉讼，结果败诉。武汉市东湖高新区人民法院认为，根据物权法的规定，魏某对走廊享有区分所有权，而不享有专用所有权。

俞里江认为，建筑物的区分所有权的概念应该是物权法宣传重点之处。建筑物内的承重墙、外面的墙面都应该是共有的，可以共有共管，但不能据为己有。比如，业主自己不能把外墙挖开，把自己的屋子变成门脸房。这些知识一般人都不太清楚。

"对物权法的宣传应该从概念抓起。"陈晓东说。

一位法律专家认为，"物权"的概念在以前的几部民法中都没有引入，现在突然形成一部法律，对一般人来说应该有一个较长的熟悉过程。

各方评说物权法实施疑难问题

中国人民大学民商法律中心主任杨立新教授：目前我国的物权法对业主委员会、业主大会的规定非常缺失，使得实践中业主的权益无法得到实体和程序上的保护。所以建议在今后的司法解释中应当赋予业主委员会、业主大会程序法和实体法上的团体地位。另外，按目前物权法的规定，业主大会、业主委员会无诉讼主体地位，无法保障其权利，建议承认业主大会、业主委员会为实体法上所谓的"其他团体组织"，赋予其实体地位。福建省高级人民法院法官陈枫：解决小区车位车库纠纷须具备两个前提：对有约定按约定原则应做明确的范围限制；相关的配套规定必须及时制定。同时，关于车位车库首先满足业主需要的规定，应通过法律解释增强其实践操作性。

福州市中级人民法院民庭副庭长黄勤武：物权法第十二条规定了以形式审查为主、实质审查为辅的原则。在不动产登记原则上，我国的登记机关一般情况下还是采取形式审查，形式审查可能会损害到其他债权人，如果利害关系人未提出，登记机关是审查不了的，这里存在司法权和行政权分工的问题。利害关系人可提出诉讼，由司法机关对该登记进行实质审查。如果判决认为登记错误，行政机关应进行修正；如果不进行修正，则另行进行行政诉讼。

广东律师郭东升："徒法不足以自行"，立法之后关键是守法，公民社会的核心就是每个主体都能身体力行，积极履行职责。对行政部门而言，必须监管小区的规划和开发，在小区的设计上，要确保车位、绿地及公共道路的建设能够满足业主的基本需要。

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责任编辑/sz_ershoufang

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