五个房产交易真实案例律师支招如何解决难题

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月13 日钟巍冯玉杰姑苏晚报

一房多卖、返本销售、包租销售……这些在房产交易中时常出现的行为也是出现法律纠纷后处理较为棘手的问题,市民在房产交易过程中遇上这些 “疑难杂症”该如何处理呢？昨天，晚报邀请了两位嘉宾做客本报96466政法热线，为众多在房产交易过程中遇上法律难题的市民答疑解惑。

毁约双倍还定金还要继续赔损失吗

市民邓女士：我今年6月份买了一套二手房，签订合同后，付了2万块钱定金，约定一个月之内办理过户手续，付全款。为了筹款，我把自己家里的房子都卖掉了。但卖方单方擅自又以更高的价格把房子卖给了别人。他只同意退定金给我。

刘长伟律师：根据我国法律规定，合同签订后，收受定金的一方悔约的，应当双倍返还定金。支付定金的一方悔约的，无权要回定金。您说的这种情况，卖方应当双倍返还定金，如果双倍返还定金后仍不足补偿您的损失的，还要继续赔偿损失。损失无法计算的，可以根据违约方的获利情况确定，即卖方应当把因违约获得的利益，一并返还给您。

房价涨卖家不过户我该如何处理

市民王先生：我去年和戴某签订了一份购房协议，购买他的拆迁安置房屋一套，合同约定我付给戴某43万元，待房屋建好后，戴某协助我办理房屋过户手续，我在去年付清了全部购房款。今年房屋建好后，由于房价涨价太快，戴某拒绝为我办理房屋过户手续。

冯建伟律师：您和戴某之间所签订的购房协议是合法有效的，但根据《物权法》的规定：不动产物权的变动应依法登记才发生效力。故本案中，王先生并没有取得房屋的所有权。如果选择诉讼的话，可以请求法院判决戴某办理房屋过户手续，也可以请求法院判决解除双方签订的合同并要求戴某赔偿因违约行为给其造成的经济损失。

返本销售包租销售合法吗

市民李女士：我听说有个地方出售商铺承诺将来5年返还本金，或者交给开发商包租。请问这种做法合法吗？

刘长伟律师：建设部《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”笫45条第2款规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租业主所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”由此可见，现行法律明令禁止的是开发商对“未竣工商品房”的售后包租行为；对已竣工的商品房，开发商售后包租并未被禁止。

签订认购协议书是否代表买卖生效

市民林女士：去年底，我通过房屋中介相中了一套房屋，随即与中介签订了房屋认购协议书，并交付了1.5万元定金及房屋信息服务费。双方约定，3天后签订《商品房买卖合同》。3天后，双方因在房屋合同上未能体现交易细节最终没有签约。中介拒绝返还定金和中介费。

冯建伟律师：林女士你与卖房人签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，且该认购书不具备商品房买卖合同应有的内容，不应当认定为商品房买卖合同。合同双方未能就有关事宜达成一致意见，双方都没有违约，按《合同法》规定，中介公司应将定金返还给你，并且因房屋买卖合同未成立，中间人不得要求支付报酬，所以中介公司应将信息服务费返还给你。

父母过世房产如何过户

市民蒋先生：我妻子的父母都过世了，但她奶奶还健在，爷爷不在了。房产证上的名字是她父亲的，请问我们如何办理过户手续？

刘长伟律师：根据规定，这种情况应当办理继承公证。您的妻子和她的奶奶都是第一顺序继承人，对她父母的遗产享有同等的继承权。如果想把全部产权办至您妻子名下，您妻子的奶奶应当放弃继承权（在她自愿的情况下）。办理公证应当准备的基本手续有身份证明、死亡证明、房产证、土地证、只有一个子女的家庭关系证明等。

责任编辑/dg_ershoufang

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