泛城看市：新房三季度成交走低价格僵持（表）

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月29 日泛城租售网

伴随着房价的不断攀高，市场成交量自7月以来逐月递减，开发商的乐观心态和购房者对市场的观望导致了房价的“空涨”。可见，目前房价已经远远超过大部分购房者的心理底线。在二手房市场中，由于国家政策频出，市场观望气氛浓厚，甚至出现已交纳定金的购房者担心房价下滑，不惜赔偿违约金；又投资客担心银行新政将在按揭上造成过大压力也不惜降价放盘等等，二手房市场的观望氛围也间接阻碍了新房置业者的购房欲望。此外，近期政府为规范房地产市场新政频繁出台，这些现象表明，房地产市场现已出现开发商、购房者、政府三方博弈的情形，但房价的何去何从最终取决于市场。

三、营销推广——注重品牌打造高格调

随着房价的攀升，入市楼盘纷纷采取高调入市的策略，抓紧时机集中推广。如西乡片区楼盘，纷纷打着“泛中心区”的旗号高举高打，并通过“CLD中央居住区”的概念造势，吸引购房者接受，达到高价入市的目的。

在营销推广上，各开发商在活动的推广规模上比之前有扩大，在层次上也逐渐提高，在进行楼盘推广的同时加重了对企业品牌的推广，活动的主题及内容均为更大力推广自身品牌，反之，也通过自身品牌提升楼盘的形象。如京基集团的仲夏音乐会、万科•东方尊峪的梧桐山之夜、鸿荣源的2007“鸿荣源杯”少儿才艺大赛、中信红树湾举办潮汕自驾游、万科东海岸举行07年春季植树节和梅陇镇举行跨年倒数锐舞派对等等活动。

四、市场热点——调控出现成效投资热情转淡

宏观调控步步逼近和成交市场转淡，迫使全市房地产投资市场开始降温，投资客纷纷离场。深圳过高的房价也使得周边城市楼盘将主要客户源锁定在深圳，例如惠州、东莞等地在楼盘的宣传推广中，不断阐述房价的低廉、未来城市交通的规划及“两小时生活圈”的概念等等吸引着深圳客户购房。

央行上调贷款利率

从今年1月起，中国人民银行先后五次上调金融机构贷款基准利率，分别在3月18日，5月19日、7月20日、8月22日和9月15日实行，虽然调整的力度影响较小，但调整时间节点却越来越紧凑。央行通过五次加息目的是为了防止货币信贷总量过快增长，遏制房价的上涨幅度，打压投机炒作行为。通过今年五次加息行为，可以看出政府部门希望房地产市场“软着陆”，并不希望通过过硬政策致使市场出现动荡。

房贷首付比例提升

人民银行、银监会9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定，最引人注目的是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。新政的出台旨在打击房地产投机行为，也会提高银行抵御房产市场风险的能力，这一政策虽然对深圳市场有一定的影响，但在目前观望氛围浓厚的形势下，反响并没有预期的强烈，毕竟没有住房、有需求的购房者仍是市场主力。

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责任编辑/liuhui.sz

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