中原分析：商业成交持续低迷年内有望“破冰”

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月11 日中原

价格状况

在政府限外资、税收调节、加强商业性房地产信贷管理等一系列抑制投资的调控措施作用下，深圳商业物业的成交均价由6月的波峰跌至9月的波谷，本月商业物业的成交受成交结构的变化，成交均价为17700元/平方米，环比上月大幅增长58.7%，但成交价低位运行的趋势仍然将在一段时间内延续。

（数据来源：深圳中原深港研究中心及深圳国土资源和房产管理局）

本月各区成交均价最大特征是宝安区的成交均价上升幅度较大，这主要是因为受成交结构偏重于热点区域所影响。宝安的成交集中在皇家英里路、龙华中心街、菁英华庭等热点区域的商业项目，成交均价达到49000元/平方米，其中菁英华庭底商的成交均价为6.5万元/平方米。龙岗区本月成交均价为1.14万元/平方米，保持较为稳定。关内各区商业市场发展较为成熟，其商业物业的交易一直是保持稳定。福田区的蜜园商业街、南山的西湖林语、四海宜家大厦等项目等保持缓慢的销售进程。

11月有五个商业项目入市，分别为摩卡风情商业街三期、水岸风情商业街二期、金玉满铺、皇家英里路二期商业以及红树街，开盘均取得不错的销售率。其中摩卡风情商业街3期、水岸风情商业街二期的开盘销售率达到90%，中海西岸华府的商业街——金玉满铺在开盘一小时内就成功售罄。虽然这些项目在11月销售，但国土资源和房产管理局的销售记录尚未显示，暂不记录入11月销售。

（数据来源：深圳中原深港研究中心及深圳国土资源和房产管理局）

在如此低迷的市场环境下，这些项目能取得如此好的销售成绩，首先是取决于项目的综合素质。可园、中航格澜郡、御景东方等项目均是品牌开发商开发的优质项目，前期经营使社区已经相当成熟，而中海西岸华府则是松岗规模最大的商住小区，购买这样质优而又具潜力的社区商业，投资与自营都有保障，风险相对较小；其次是项目的单铺面积相对较小，总价款较低，符合普通置业者的需求，如金玉满铺的主力面积为50-60平方米，摩卡风情商业街的主力面积为20-40平方米，投资自用都比较适宜；最重要的原因是项目销售所采取的“低价策略”。如摩卡风情商业街的成交均价约为1.8万元/平方米，水岸风情商业街的成交均价约为1.7万元/平方米，其售价甚至略低于6月份开盘的前期项目。红树街在主力商业引进天虹商场、中影太平洋影城、粤菜王府、肯德基等品牌商家后，其街铺售价也仅为5.5万元/平方米，远低于市场预期。

后市走势

受宏观调控的影响，深圳住宅市场的交易连月来持续疲软，呈现成交低迷、成交价格依然坚挺的对峙局面，商业物业的成交量与成交均价也是连月走低。但本月水岸风情商业街、皇家英里路等新推出项目的热销和备受关注，说明深圳楼市的刚性需求依然旺盛，发展状况和前景依旧被看好。目前深圳住宅市场的对峙局面，将会使部分投资客转战发展相对较为理性的商业市场，发展商为了发展战略的考虑也会适时加推或提前推出商业项目，这为商业市场的发展提供了契机。

年底，深圳商业市场将会迎来新商业项目入市的高潮，宝安的西城丰和——尖沙咀茶叶茶具批发城、第五大道商业项目以及龙岗的中海大山地、龙城一街等项目将会在12月集中入市，另外，万科城风情商业街后期项目也会在月底亮相。后市随着宏观调控政策的深入，部分商业项目的价格将会回归理性，而深圳商业物业的整体成交均价将结束波峰波谷的起伏走势而趋向平稳。

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责任编辑/liuhui.sz

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