商业地产有前景也有陷阱须高度警惕售后包租

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月19 日佚名安得房

在上个月刚刚结束的房展会上，不少细心的观众发现，相比往年，今年的商业地产项目明显增多，尤其是不少项目打出售后包租的口号，最高年回报12%。在上海，著名的写字楼、商场经营不善的比比皆是。正如著名商业专家姜新国说：“商业地产和住宅不一样，住宅市场好，都好。商业是个案性非常强，可能市场都好，某个项目不好，可能市场都不好，但是，某一个项目很好。”对此，业内专家提醒，投资者千万注意其中的投资风险。

随着房地产行业、商业的发展，商业地产将会在越来越重要。开发商会越来越多的转向商业地产，绿地、大华、复地等都大力进军商业地产，投资者也会越来越多的投资商业地产，而不是住宅。不过，正如业界专家所说：商业地产既有前景，也有陷阱。

大开发商进军商业地产：大势所趋

绿地集团将投资15亿开发建设、并委托洲际酒店集团管理四个酒店项目。另外，大华、复地也加大投资除了绿地大手笔投向商用物业外，其他的大房地产企业也不例外，纷纷进军商用地产领域。大华除了和铜锣湾合作虎城外，还在徐家汇有一个汇智大厦以及其它商业地产项目。大华集团副总裁陈宁对记者说：“大华专注房地产开发，不仅是住宅，也将大力发展商用地产。”香港上市的复地集团，也在天津、海南等地拿下了商业地产项目。

大企业进军商业地产是市场发展、以及企业发展的必然之举，香港的房地产企业都经历了从住宅到商业地产的过程：建住宅可以迅速获利，并可以很快做大规模。但是，做住宅，开发商无法获得土地增值的受益。因此，当企业做大之后，资金实力雄厚之后，开发商就开始进军商业地产，去获得稳定的租金收益。所以，香港的上市公司，都是依靠商业地产的租金获得稳定收益。

从香港大房地产企业商业地产所占的比例看，上海的大型房地产企业商业地产的比重并不高，因此，未来，大型房地产企业进军商业地产的将会越来越多。

进军时机需要谨慎

平就直接指出：“开发商眼光短浅、商业地产产业链缺失相关的金融产品、与城市规划脱节是目前商业地产面临的三大问题。”他认为，目前我国商业地产亟待解决的问题太多，此时并非商业地产开发的大好时机。

“过去我们对商业地产的复杂性认识不够”

第一个，商业地产是董事长的事，不仅仅是总经理的事。商业房地产必须在公司战略层面上来决定要不要进入。进入商业房地产要有打持久战的准备。我们通常也讲它是四高，高投入、高产出、高风险、高贡献，所以进入房地产业一定要有这个思想准备。

第二个，商业地产还是市长的事。为什么那么讲，一个商业地产对城市的贡献，与城市经济的发展是密切相关的。它可以给你带来一个持久的税收贡献，是对城市来说是高贡献。同时，如果出了问题也是有高破坏性的。

第三个，也是行长的事。商业地产背后是一个金融的问题。国内商业房地产目前出的问题跟我们金融产品的缺陷有很大的关系，只有银行贷款没有严格意义上的金融。开发商有还款的压力，不卖也不行。这是前期开发，后期建成以后也没有机制，没有办法推出来，这些都会对商业地产产生很大的影响。商业地产要在中国真正的发展，金融问题必须要解决。

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责任编辑/guoxiaojuan.shoffice

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