2007年深圳二级市场年度总结与展望之第二部分

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年1 月8 日中原

2．二次以上置业者带动楼市率先回暖

对于不符合首贷标准又有换房需求的置业者而言，首付提高到四成也许问题并不大，执行不平等的利率对购房者心理上的冲击会比较大，但也并非无法接受，按照最新的贷款利率，如果第二套房贷执行基准利率的1.1倍，5年以上房贷利率为8.61%，比1998年同档次的房贷利率10.35%要低不少，而98年一手商品住宅的成交量是372万平米，即便明、后年只保有这样的需求量，相对于目前的非保障性的新增供应来说，仍显得供不应求。根据统计，2006年深圳政府共出让商住、居住用地90.6万平米，可建住宅面积185.7万平米，扣除3.2万平米保障性住房，实际可向市场发售的商品住宅面积为182.6万平米；2007年截止到目前，深圳政府共出让商住、居住用地40.9万平米，可建住房面积96.5万平米，扣除保障性住房9.4万平米，扣除定向发售的8.8万平米，实际可向市场发售的住宅面积仅有78.3万平米。08年在保障性住房与市场化商品房之间，还要推出限价商品房，因此，市场化的商品房供应会越来越少。以这样的供应量，商品房价格全线回落的可能性微乎其微。目前交易的低迷并非置业者无法承受猛然上升的房贷利率，而是在心理上还无法接受不平等的利率标准，置业者在观望房贷新政的执行力度，期待明年政策松动。补充通知彻底打消了置业者的侥幸心理，随着时间的推移，心态逐渐恢复平和，改善住房的还是会改善住房，经济实力强大的还可以通过提高首付来降低房贷成本。对利率不敏感的二次以上置业人群会率先带动楼市回暖。前期投资比例低、环境较佳、品质优良楼盘将最先受到青睐。

3．首次置业者期待“限价房”分配机制出台，放慢置业步伐

对于首次置业者而言，如果符合政府公布的限价房的准入条件，都不会购买商品房，会耐心等待限价房的分配机制出台，因为购买限价房的首要条件就是“必须是实际无任何房产和住房建设用地”的居民。限价房是通过挤压开发商的利润空间以及政府损失土地出让收益为前提来实现约定售价，从已经公布的两宗用地的最高限价看，限价房与所在区域的市场售价相比要低20%左右。如果2008年政府大量推出限价房用地，将有效锁定一大批有能力购买普通商品房的置业者，从而分流普通商品房的购买人群。这些群体主要是深圳籍的无房家庭以及来深年限比较长的非深圳籍的无房家庭。

按照目前深圳的人口结构，深圳籍与非深圳籍的人口比例为2:8，“限价房”能覆盖到的非深圳籍家庭实际上非常有限，因此大量不符合限价房购买条件以及缺乏耐心的首次置业者还是要在市场中寻找购房机会。对于住房需求紧迫的人来说，只要房价在他们的承受能力内，都会果断出手买房。但目前市场上为这群人打造的产品并不多，而且基本上一上市很快就会被消化。他们对房贷利率比较看重，会格外珍惜首贷优惠，购房会有一步到位想法，并且排斥组合户型。综合市场上的供应状况，80-90平米之间精巧实用的小三房最有可能是他们选购的目标。

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责任编辑/liubing.sz

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