二套房贷政策“人均住房标准”到底谁说了算

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月2 日周雪飞中国房地产报

[摘要] 种种迹象表明，国内银行已经按捺不住个人房贷市场的“沉寂”与“冰封”，开始频打二套房贷“擦边球”。借用前几年的春晚小品台词形容——银行“憋得那是相当难受”！

种种迹象表明，国内银行已经按捺不住个人房贷市场的“沉寂”与“冰封”，开始频打二套房贷“擦边球”。借用前几年的春晚小品台词形容——银行“憋得那是相当难受”！

尽管2007年12月11日央行颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》指出：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。其中“人均住房面积如何确定”成为补充通知中待解的“悬念”和“谜团”。

毕竟，央行文件中并未明确标准，虽然建设部此后出台文件提出“由各地房屋管理部门”给购房人出具房屋面积证明，但由于没有明确人均住房面积“当地平均水平”数据到底该由建设部门、统计机构还是商业银行认定，该条款从一开始就存在“不可操作性”。

对于央行文件中悬而未决的“人均住房面积”问题，据悉北京地区已有建行、工行及深圳发展银行等将“建筑面积26.65平方米”作为人均住房面积标准。这就意味着，已拥有首套房产的借款人在这3家银行再度申请房贷时，在结清贷款且家庭成员（包括配偶和未成年子女）的人均住房面积低于26.65平方米的前提下，可以享受首套房的优惠。

然而，银行自行发布的二套房优惠标准能否获得各方认同和接受，恐怕还很难说。首先，人均住房面积标准究竟应当由谁来确定，这是非常关键、至关重要的“游戏规则”问题。不管怎样，由银行自行公布、认定标准，难免有“运动员裁判化”甚或“越俎代庖”之嫌。

接下来的问题是，“人均住房面积26.65平方米”的标准是如何测算出来的？建设银行(601939行情,股吧)有关人士透露，26.65平方米的人均住房面积标准来源于北京市统计局的《北京统计年鉴》。而按照央行的设想，北京地区“人均住房面积标准”应由建委公布。由于建设部门迟迟未出台相关标准，于是乎便有了部分银行“自行颁布标准”的匆匆出炉、草草登场。

更重要的是，这种“自颁标准”极有可能将监管部门的调控政策“化为乌有”——基于收益的考虑，银行将纷纷出台有利于自身业务拓展的“标准”，而五花八门、口径不一的“标准”，只会使市场变得无所适从、更加混乱。

需要指出的是，目前房地产市场处于观望时期，市场对信贷政策十分敏感。建行的这一举动是否意味着银行的房贷政策出现放松迹象呢？

沉寂数月后，上海楼市在3月中旬突然启动，商品住宅供应量飙升，成交量和成交价格大幅上涨。这一市场状况与2007年有着“惊人的相似”。无独有偶，此时作为房地产界“大腕”的万科管理层突然改口放言：地产市场在逐步回暖，房价不具备深幅下跌空间。这和其先前的房价“拐点论”形成了极其鲜明的反差。

从此次二套房认定标准可以看出，银行业总体上存在放贷的市场冲动，特别是在贴近市场的服务终端。可以说，商业银行与房地产商此刻的表现，似乎更像是在演“双簧”。

事实上，由于征信记录不全，银行频打“擦边球”在所难免。

之所以出现这种情形，追根溯源，还是缘于银行在制定二套房标准时存在一些难题：如何掌握购房者的婚姻状况、拥有住房套数？而诸如“人均住房面积如何测算，公积金贷款信息核查”之类的问题要想得以解决，非银行一家之力所能为，只有实现民政部门、建设主管单位、户籍管理机关、住房公积金管理中心与银行信息系统互联互通、资源共享，才能保证落实。

换言之，在事关银行二套房政策施行的“人均住房面积标准”确定等问题上，政府相关部门该是履行职责的时候了。

（作者系西南财经大学财税学院副教授）

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