http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月10 日 中国指数研究院
2．深圳二手房市场特征综合分析
二手房均价首次上涨楼市逐步回归理性
深圳二手房价格指数持续下跌七个月后，本月首次出现上涨。价格指数较上月上涨34点，全市二手房挂牌均价比上月上涨204元/平方米，与去年同期比较，指数上涨592点，挂牌均价上涨3518元/平方米。各城区二手房挂牌均价较上月相比，盐田区自上周出现大幅度下跌后，本月出现大幅度上涨，二手房挂牌均价上涨2015元/平方米，挂牌均价为23553元/平方米；南山区自上月出现下滑后，本月复位，挂牌均价上涨224元/平方米；福田、龙岗、宝安三区均有百元以上的降幅，分别下降417、593和132元/平方米；罗湖区走势平稳，挂牌均价下降84元/平方米。从深圳各城区二手房价格指数走势图（图2）来看，盐田区指数依然最高，很大程度地拉动了全市指数的上涨；龙岗区和福田指数下降较明显，指数分别下降6.20%和2.43%。
随着新盘直接或间接的降价促销，二手房价格面临进一步深度调整的压力，特别是关外二手房市场，直接承受新房降价促销带来的压力。由于关外居民收入水平相对较低，对楼市的支撑力相对较弱，直接影响到关外二手房均价的下跌。相较而言，关内如盐田区和南山区，由于土地资源稀缺、居住环境优美、配套设施完善、地铁2号即将开通、居民收入水平相对较高等优势，在市场上颇受青睐，成为居家首选，对二手房市场的支撑力相对较强，从而直接影响了全市整体房价的上涨。
近期两会的成功召开，多项宏观信息，将造就和谐的楼市发展环境，深圳楼市也将在和谐环境下逐渐休养生息，回暖复苏。根据深圳政府构建房地产市场二元体系的思路，政府将加强对普通老百姓住房保障体系建设。而高端住宅市场，则主要通过市场渠道解决，它在一定程度上会对深圳普通住宅市场形成冲击，但对豪宅市场影响甚微。在调控压力下，普通住宅价格经过调整将会趋于稳定，而豪宅产品价格的上涨空间依然存在，它将会影响到未来豪宅市场与普通住宅市场的分化将会加剧。
3．区域价格指数分析
以2月份深圳二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，盐田区指数仍保持全市最高点，价格指数为3965点，上涨339点，超出全市指数1582点；福田区指数次之，为2812点；罗湖、南山和龙岗指数分别为2329点、2549点和1514点，宝安区指数仍然最低，为1394点，下跌22点。
图3：深圳各城区3月份二手房价格指数对比图
与2月份相比，除盐田区和南山区出现不同幅度上涨，其它各均有所下降。盐田区涨幅最大，价格指数上涨339点，环比增幅为9.35%；南山区次之，上涨37点，环比增幅为1.47%；龙岗区跌幅最大，环比下跌6020%，罗湖区、宝安区和福田区分别下跌0.60%、1.55%和2.43%。
图4：深圳各城区3月份指数环比变化图
1）盐田区盐田区二手房价格指数自2月份下降后，本月出现大幅上涨。从挂牌均价来看，挂牌均价为23553元/平方米，上涨2015元/平方米；从放盘量上来看，盐田的两个片区的放盘量较大月有大幅度上升。
图5：盐田区各片区1、2、3月份指数对比图
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