资金缺口超1万亿房企倒闭是楼市盘整必然结局

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月14 日杨少锋二手房论坛

中国地大物博，东西南北文化差异巨大，每一个城市经济格局、人文地貌都有着巨大的不同，其所处的房地产发展阶段自然也大不一样。而即便是同一个城市同一个地段，由于项目的定位不同，房价也大不一样。所以，很多时候，房价，就让人很是看不明白，楼市需求再旺盛的时候，一样有烂尾项目，而楼市低迷的时候，同样也有热销楼盘。再加上中国某些官方部门数据统计的方法落后，公布的数据简直只能作为饭后谈资，那些在这些数据基础上作分析的专家，自然也成了挨"砖"的"家"。

可以理解当前关于楼市的各种争论，毕竟每一个都是基于自己的角度看待问题，得到的数据不一样，分析的方法不一样，结论自然不一样。可是苦的就是百姓，究竟该不该买房？房价涨了，没买的自然懊恼，房价跌了，买的一样难受。

同样苦的，还有那些判断错宏观形势的开发商，07年楼市的火爆，让很多开发商遗憾之前房子卖太快；同样，眼下楼市的低迷，相信也有不少人后悔没有在07年借势清盘。

0 8年楼市走势如何？

其实答案很简单，看房地产走势，关键看资金流向。

从央行07年《第四季度货币政策执行报告》数据看，07年房地产开发投资2.5万亿元，增长30.2%，其中商品住宅完成投资1.8万亿元，增长32.1%，占开发投资总量的71.2%，90平方米以下住房投资占16.6%。但根据建设部要求，06年7月开始，所有新开工项目90平方米以下的住宅必须占70％，即便把之前已经获得规划的项目剔除，如果所有项目均同时开工，07年90平方米以下的住宅至少应当占全部住宅投资50％以上份额，也就是说，07年90平方米以下的住宅将被大量延迟到08年进入市场。

与此同时，07年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险，需求资金也是巨大的。

从以上两个方面看，笔者认为，08年全国房地产开发投资将超过08年至少两成，需要投入资金将至少达到3.2万亿元。

截至2007年末，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，比年初增加11261亿元，增长30.6%，其中房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%，购房贷款余额为3.0万亿元，比年初增加7622亿元，增长33.6%。08年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在07年额度上进一步缩减，预计全年增幅将控制在9000亿元以内，缩减至少2000亿元。

而从公布数据上看，07年前10个月，房企从股市融资额为1700亿元。

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责任编辑/liubing.sz

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