未查明出租人身份租房做生意遇上“二房东”

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月20 日搜房论坛

[摘要] 根据我国合同法的规定及被告与第三人签订的《房产租赁合约》的约定，被告要将租赁房屋转租，必须要征得第三人的同意。

由于上诉人与被上诉人签订的《转让协议书》的合同目的无法实现，被上诉人有权要求与上诉人解除合同，并有权要求上诉人返还租房押金；至于因第三人将租赁房屋内物品搬离所造成的损失问题，由于双方在《转让协议书》中并没有列明房屋转租时的物品名称及数量，被上诉人在转让该房时亦未尽到审查义务，且在第三人将租赁房屋内的物品搬离时，没有及时告知上诉人以减少损失，对此亦存在一定的过错，应承担相应的过错责任。

原审法院据此对第三人搬离物品所造成的损失按上诉人承担６０％，被上诉人承担４０％来分担责任属合理。上诉人主张应由第三人退还被上诉人押金及由被上诉人自行承担物品被扣押的责任的上诉意见，理由不能成立，法院不予支持。由于上诉人在原审期间并未反诉要求被上诉人交纳使用租赁房屋期间所产生的房租费、水电费、管理费、电话费等费用，故上诉人在二审期间提出，违反法定程序，本案不作处理，上诉人可另循法律途径解决。

深圳市中级人民法院认为林×毅的上诉理由均于法无据，判决驳回上诉，维持原判。

【法官手记】

租房时需仔细查明出租人身份

深圳作为一座移民城市房屋租赁十分普遍。但在巨大的房屋租赁市场活动中存在着很多法律问题需要特别注意的。不少人认为房屋租赁相比房屋买卖要简单得多，没有什么法律问题需要关注，甚至有人认为书面的租赁合同可有可无。实际情况却恰恰相反，由于房屋租赁中部分承租人并非房屋所有权人，他仅从所有权人处取得有限的使用权，因此在租赁期限内，承租人的房屋使用范围、相关设施的使用及费用承担均应有明确约定。而对于出租人（即房东）而言，租赁期限内房屋已脱离自己的实际掌控，如何确保自己的租金收益，同时又保护房屋不被人为损坏，避免租客违约提前退租后“人去楼空”的被动情形，这些问题都需要租赁双方事先达成共识并制定相应措施。本文通过对本案的解析，给房屋租赁市场中的出租人和承租人提出几点警示。

“二房东”转租未经房主明示同意，房主可以解除与“二房东”之间的租赁合同

所谓转租是指房屋的合法承租人在一定条件下有权全部或部分出租该房屋。但转租在租赁范围、时间等方面很大程度上受到之前租赁合同的限制，即转租的租赁条件不得大于作为本次出租人即上手承租人于上手租赁合同中取得的租赁条件，主要指租赁范围、时间等，超出部分无效。按照我国《合同法》第二百二十四条的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，房屋的承租人的转租权需经出租人明示同意方可以享有。

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