广州深圳略有回暖迹象 5月份的楼市有冷有暖

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月21 日中经网

深圳、广州成交量大幅上涨，其它城市成交量依然低迷。本报告数据多数采集至２００８年５月前两周。按照我们对不同区域的１０个城市成交量的跟踪发现：深圳、广州一改昔日低迷状况，成交量大幅上升，环比增长一倍以上，同比实现了正增长；但除此两个城市之外，其它城市５月楼市表现依然低迷。

价格调整促使成交量上涨。从深圳、广州的新房成交价格指数的变化情况来看，我们认为，成交量的大幅上涨应该归因于连续数月的价格下调。

楼市整体回暖需要价格的重新定位。如果把房地产市场需求分为刚性需求和投资需求的话，显然，由于政府抑制投资需求的政策短期不会改变，因此投资需求很难出现大幅上升。所以，我们认为，整体楼市回暖还是将寄希望于刚性需求的回升。而刚性需求的刺激势必需要价格的重新定位，否则楼市整体回暖在未来将很难出现。

开发商资金困境将加速房价高位下调。２００８年一季度商品房施工面积累计量已经达到２００７年全年的６７．２％。而一季度的房地产开发累计资金来源仅为２００７年全年的２４．７６％，单位新开工面积和单位施工面积的到位资金均呈现下降。可见，房地产企业的开发资金趋于紧张。若在未来信贷继续紧缩的情况下，房地产企业通过销售回笼资金的要求将日益强烈，房价高位下调以促进成交的可能性加大。

房价存在下行需要，但出现非理性深跌的可能性应该不大。我们从房地产企业资金回笼的角度做了两种假设，认为未来房价存在下行风险但不会出现深跌。同时，由于房地产需求依然存在且非常旺盛，因此，房价适当调整仍然会有较强成交量来支撑，深圳和广州５月交易量的大幅上涨应该是个例证。

楼市成交量和成交价格缺乏配合，房地产“市场底”尚未形成，房地产板块走出强势尚需时日。

一、主要大中城市房地产市场成交情况

本报告数据多数采集至２００８年５月前两周。按照我们对不同区域的１０个城市成交量的跟踪发现：珠三角的深圳、广州一改昔日低迷状况，成交量大幅上升，环比增长一倍以上，同比甚至实现了正增长﹔但除此两个城市之外，其它城市５月楼市表现依然低迷。

环渤海区域

北京：在３月成交量大幅上升之后，４月北京再度出现萎靡，５月前两周住宅成交量较４月周均成交量有所上升。但同比而言，５月前两周周均成交套数较０７年５月降幅为２４．６６％。

从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，４月新建商品住房销售价格指数同比增幅继２００７年１０月以来，呈回落趋势﹔环比增幅０．２％，为自２００７年以来最低。

天津：５月前两周的天津依然没有走出４月的低迷，成交量继４月继续走低，住宅周均成交面积同比大幅下降，降幅达到４２．６６％。

从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，４月新建商品住房销售价格同比增幅较２００８年３月增大０．３个百分点﹔环比增幅回落０．２个百分点。

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