豪宅热销检验品质保值 “伪豪宅”正面临尴尬

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月14 日卢青别墅论坛

"一个月成交逾10亿、销售率达100%、开盘售出近7成。近日出现在深圳部分豪宅项目上的这些销售数据，十足刺激了市场各方的眼球。在一片“回暖”叫好声中，不得不让人产生这样的联想，在经历宏观调控后的2005、2006年，深圳楼市正是由豪宅打通了市场上升渠道，而此轮豪宅成交数据向上的示好，是否预示着深圳楼市即将结束调整期，进而走牛？

面对置业者这样的疑问，记者近日咨询了多位业内人士，他们的看法却不尽相同。

原因一：特殊资源

“这仅仅是少数派，与个盘有关。”深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕认为，近日豪宅的热销尚不能称之为共性，更不能判断楼市就此回暖。在他看来，支撑豪宅销售的无非有三，即特别功能、特定资源和特惠的价格。

华侨城·波托菲诺今年５月份成交金额超过了１０亿元；纯水岸五期销售率达１００％；东部华侨城是为数不多的大户型豪宅，开盘当天就销售了７０％。招商地产兰溪谷二期５号楼精装修单位短时间售罄。事实上，仔细分析这些热销的豪宅不难发现，华侨城片区和蛇口半山的特殊生活资源无疑是主因，加上开发商品牌自身的号召力，热销并不足以“惊艳”。

“豪宅客户群体是极其有限的，不能代表深圳楼市置业者的主流。”中原地产深港研究中心总监张伟从消费构成角度对“豪宅引领回暖”提出了置疑，张伟认为，一方面豪宅的消费者对价格本来就不敏感，而豪宅本身的稀缺性也让失去了与市场的关联意义。“只能是少部分人拥有的产品，不能代言市场全部。”张伟如是说。

原因二：价格实惠

有置业者关注近日开盘的浪琴半岛，据称当日成交将近七成。尽管项目所在深圳湾的价值有目共睹，然而其价格“实惠”也是不争的事实。浪琴半岛本次推出的２、３栋是景观最好的单位，而其起价为１８８００元／平方米，均价保持在２５０００元／平方米左右，十二层以下的价格基本为２００００元／平方米，当即有业内人士称，这等于是和旁边２００６年开盘的浅水湾，维系在同一水平价格。

“不是所有豪宅都卖得好。”张伟补充到，目前的豪宅市场存在这样的一个规律，“越豪越热销”，即豪宅资源优势越明显的产品，越能唤起置业者的兴趣。因此这对一些“非顶级”的豪宅就形成了销售压力，送装修或者是保守定价，都是常用手段。

原因三：性价比高

“真正决定豪宅销售成绩的还是产品。”世华地产一位豪宅销售人员告诉记者，随着楼市调整的加剧，类似华侨城、蛇口半山等顶级豪宅产品的优势就愈发突显，反而是一些之前打着豪宅旗号的“伪豪宅”陷入了尴尬。他所指的“伪豪宅”，即豪宅资源不明显，品质也无过人之处的产品，这类项目的处境是相对“危险”的。因此这类项目只能在性价比上做文章，以吸引买家入市。

而进入６月份，全市各区豪宅推盘都将相对集中，仅仅在南山就有波托菲诺·纯水岸四期、兰溪谷２期新品、卓越·维港首期联排别墅、半岛城邦２期、皇庭港湾等，加上招华·曦城二期、深国投水榭山、万科兰乔圣菲别墅、深业·紫麟山、万科清林径一期等豪宅大户，据统计今年下半年全市大户型豪宅可售面积将达到１００万平方米。业内预计，下半年才是豪宅大户比拼的关键时刻。

“对于豪宅客户，更希望是市场的明朗化。”高海燕在谈到豪宅市场的未来趋势时称，尽管豪宅用户对价格不敏感，但是市场趋势的不明朗依然在一定程度在影响了豪宅置业者的入市。因此他认为，一旦市场真正回暖，豪宅的预期将极大提高，届时价格也将受到刺激。

观点链接

深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕：

顶级豪宅往往能满足豪宅用户在功能和资源上的需求，而其它豪宅大户只能想办法争取价格优势。豪宅客户对价格的敏感性不高，但是却看重市场环境的明朗化。因此一旦市场环境得到稳定，还会有更多豪宅用户入市。目前的热销只能是个案，尚不能代表全部。

中原地产深港研究中心总监张伟：

现在的趋势是“越豪越热销”，说明豪宅用户对价格不敏感，而是看重豪宅的顶级资源和一流品质。因此这也说明豪宅只能是少数人拥有的，其稀缺性使得豪宅与市场是脱离的联系。而且不是所有豪宅都卖得好，所以部分豪宅热销不能代言市场回暖。

世华地产豪宅销售人员：

虽然经历调控，但华侨城、香蜜湖等片区的顶级豪宅价格都很稳定，转手率也相对很低，这说明顶级豪宅的保值、增值性已经得到了检验。但是在之前市场火爆期有一批“伪豪宅”却正面临尴尬，如果不在性价比上做文章，相信销售压力会长期存在。豪宅价值，说到底还是产品资源和品质。

责任编辑/zhouyu.shv

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