王军鹏：介绍当前美联物业蓝筹指数的基本情况

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月20 日美联物业

王军鹏：各位嘉宾、各位媒体朋友非常感谢大家出席写字楼蓝筹发布会，我是深圳市场研究部的主管。美联集团于1973年成立，是唯一拥有两家上市公司的物业代理公司，拥有35年行业经验，财雄势厚，专业服务享誉国际。美联中国有限公司（国内简称“美联物业”）为香港美联集团属下子公司。美联物业之所以取得骄人的业绩，自身法宝就是服务。我们今天开发部会的目的也只有一个，就是为了向客户提供更好的服务。写字楼蓝筹指数打破区域限制，以深圳写字楼市场成交活跃的、电信的甲级写字楼为样本，统计分析其走势，从而引导投资者的投资行为。它是深圳首个写字楼市场分类指数，不仅有样本的整体走势，还有单个样本的独立走势，从多方面满足客户对市场研究的需求。我们的目的是为了提高更好的服务，想要更优质的服务推出美联物业蓝筹指数是不够的，我们想为大家介绍为什么推出蓝筹指数？为什么在这个时候推出？为什么以甲级写字楼为样板？

解说之前我先为大家解释一下这个地图，中国的三大经济圈是珠三角、长三角、环渤海经济圈，这三个经济圈相对应的是三大商务城市分别是北京、上海、深圳。从经济圈与商务圈的对应关系上我们可以这样判断，通过了解当地写字楼市场的发展情况，我们可以知晓当地社会经济的发展水平，从劳动人数上可以说一个地区的发展就是一个国家、市场发展方向的风向标。分为高中低三个档次的细分市场，高级市场我们称之为甲级写字楼市场，作为写字楼市场最重要的一个部分占有重要的位置，是写字楼市场的一个标杆。它的标杆作用不仅仅体现在写字楼市场的设计材料、施工技术、绳梯环境，也不简单体现在价格高、租金贵方面，更重要的体现在甲级写字楼市场对中低档写字楼市场的引导作用。这也是它的标杆作用。

中低档写字楼市场的变化往往是根据高档甲级写字楼市场的变化而变化的，所以基于这样一个逻辑推理我们选择甲级写字楼市场为我们蓝筹指数的样板，推出了美联物业写字楼蓝筹指数。但是我们发现，从这个逻辑推理上看，其实我们这个逻辑还不足以决定我们要推出蓝筹指数以达到向客户提供最优质服务的目的，还存在时机选择的问题。我们之所以在深圳推出写字楼蓝筹指数，不仅仅是因为深圳写字楼市场普及规模、深圳甲级写字楼数量众多，更重要在于目前当下时机的选择，而时机的选择有以下几个方面的考虑：

第一、1978年改革开放以来到目前已经有三十个年头了，从改革开放到现在宏观经济高位运行三十个年头，这里有一个数据统计，GDP有十六个年头保持两位数的增长，十九个年头的增长率高达9%，达到8%增长率更是高达到二十三个年头。我们的经济发展仍然保持在高位发展的情况。宏观经济良好的发展态势奠定了写字楼市场发展的基础，是写字楼市场发展的保证。所以我们选择在深圳推出美联物业蓝筹指数。

第二、目前深圳市为深圳房地产市场的发展是内外兼修，对内大力缓解交通压力，六条地铁线路以及多条快速公交线路的建设将各个办公区连成一片，方便了各个办公区之间的经济往来。今年深圳市政府1号文件的主题是总部经济，我们也知道在最近中心区推出几块总部用地的先后有8宗总部用地被成功拍卖、出让，其中多数是证券行业企业，还有一些能源企业。

从这个情况看，深圳市政府对总部经济建设的决心是非常显而易见的，总部经济的建设对写字楼市场的影响也是显而易见的，它可以提高客户的档次，这正是甲级写字楼客户所期望、需要的。

今年全国两会以及深圳的两年上有一个议题进行深入讨论——深港一体化，深港一体化的推进必然会促进香港、深圳两地经济的往来、商务的往来、写字楼市场的融合。这就意味着我们深圳的写字楼市场将有可能促进香港对高端写字楼市场的需求，加快深圳甲级写字楼市场的发展。

基于以上考虑我们在这个时点、这个地方推出了美联物业写字楼蓝筹指数。当然我们也知道写字楼市场的指数比较多，有各个行家、高校、院校都有自己的房地产指数。我们的指数有什么不同或优势呢？我们通过对众多房地产市场指数的比较发现了这些指数拥有一个共同的特征，这些指数样本的选择往往是有一个区域性的为标准，要么是以行政区域、要么是一些界限，我们不知道不同样本的区分，正是这样的情况我们没办法知道具体样本的走势，因为众多相关写字楼市场指数我们不知道具体的指数，往往是大而全。所以我们要规避这两方面。我们推出写字楼蓝筹指数的时候，大家知道写字楼市场指数在我们国家本身就比较少，在深圳更是第一个推出，我们是选择甲级写字楼物业为样本，这些样本具有同质可比性。这种以品质为分类的标准就我们所了解在全国写字楼市场指数里应该也是唯一的。

我们的指数既有整体的走势，也有具体的走势，而且我们的选择更有利于投资者投资，使他们的投资有据可循、有据可依。刚才分析写字楼市场指数推出的时候，从逻辑上推理我们的指数是可以反应整个市场走势的。而且通过蓝筹指数与深圳市整体写字楼市场走势相比较，发现蓝筹指数的确能够很好反应市场的走势。（PPT）蓝色的是蓝筹价格指数，红色的是全市写字楼市场的走势，从走势看蓝筹价格指数与全市的平均价格走势基本上是一致的，到2007年上半年的时候实现了大幅增长。我们看红色的圆圈发现蓝筹指数是07年8月份，而全市的指数是在07年的10月份，也已经我们的蓝筹指数先于全市指数两个月。

不仅是走势基本一致，从去年年初到目前为止都保持相对平稳的态势，2007年我们的指数和全市平均租金指数都实现了两成以上的增长。我们发现蓝色的高点比红线的高点先一个月出，后面的增长都是一样的（PPT），也就是说我们蓝筹指数比整个写字楼市场的走势先一个月发生变化。蓝筹指数先知先觉的特性对投资者来讲是非常有用的。它既可以提醒投资者做最有利的投资决策，从而保证投资者的资金安全，这也是美联物业推出蓝筹指数的一个重要目的，就是更好的向广大投资者、客户提供更优质的服务和目的所在。

我们刚才分析了价格走势、租金走势，从这两个走势来讲这两个只属于全市走势基本是一致的，也就是说根据租赁和价格计算出来的投资回报率的走势基本是一样的，所以这显示了蓝筹指数投资回报率的情况。投资回报率在2007年因为价格大幅上涨而有下降的趋势，在7、8月份的时候因为受政策的影响价格停止了上涨，而租金保持平稳上涨的态势，所以投资回报率在7、8月份保持平稳上涨至今。

美联指数我们已经介绍完毕。刚才谈到写字楼蓝筹指数选择的时机之一是深港一体化，在深港一体化的大背景下我们可以预见深圳写字楼乃至深圳甲级写字楼市场巨大的发展机遇和发展空间，具体机遇、空间有多大，下面有请美联物业营销部三级市场总经理江少杰先生为我们做深港写字楼市场的对比分析，大家欢迎。

责任编辑/chenzhouke.szesf

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