北京楼市一二手房价已“倒挂”？

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月23 日网易

美景东方三期，也就是现在的优品国际公寓，开盘价格为18000元/平方米，由于受市场因素影响，目前价格已经降到了17000元/平方米左右；禧福汇的新盘也从开盘的20000元/平方米降到18000元/平方米。在上述新盘价格下降的情况下，同地带二手楼盘的价格却是截然相反，只升不降。据了解，目前山水文园的二手市场买卖均价已经达到23000元/平方米。目前广州、深圳等地都已经出现了一二手房房价“倒挂”的现象，这是否意味着北京楼市也开始出现一二手房价格“倒挂”的现象？

　　北京一二手房价格已“倒挂”？

　　针对同一地带二手房比一手房价格还贵的原因，我爱我家百子湾区域的置业顾问认为，除去地段因素外，这和楼盘的自身品质有很大关系。由于山水文园在北京有良好的信誉，从居住品质来看，高达65%%的绿化率以及楼间距70米的低层板楼住宅，一直受到购房人的欢迎。

　　针对这一现象，我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖介绍说，虽然不是多数，但在目前楼市低迷的情况下，确实还有一批二手房业主即使卖不动也把价格扛着，成为“扛价族”，这造成二手房报价超过一手房的“倒挂”现象。一般而言，同地段的新建商品房的售价总要高于二手房的售价，但在新房销售遇冷时，部分开发商由于迫于卖房套现，使一手楼盘售价低于同地带二手楼盘售价，这样楼市就出现了一二手房价格“倒挂”的现象。

　　倒挂只是个别现象

　　据了解，出现上述一二手房价格“倒挂”现象的还只是少数区域，这与长期以来，新楼盘销售业绩惨淡，资金回笼乏力有很大的关系。

　　我爱我家认为，造成这一现象的主要原因是部分开发商需要迅速回笼资金，所以出现部分一手楼盘打折降价的现象，使得一手楼盘的价格反而低于同地带的二手楼盘。相对而言，二手房小业主大都没有严重的资金压力，虽然也出现了议价松动，但幅度有限，因此二手房成交价相对稳定。

　　另外，从市场情况来看，目前很多一手楼盘是期房，不能立即入住，在这种局势下，购买人群还要面临很多不确定因素，如果通过正常程序购买二手房，既可以预防风险，又可以即买即住。再加上二手房的周边配套设施已经十分完善，在这种情况下，某些地带很可能会出现一二手房价格“倒挂”的现象。

　　事实上，上述高报价二手房的销售情况并不理想，根据北京市房地产交易网上的数据显示，今年1月份以来，北京市每月的二手房成交量都没超过3000套，如4月份成交2614套，5月份成交2638套。按照这个比例推算下去，全年的成交量也就在3万套左右，这与年初部分业内人士年成交近10万套的预测差距还很大。

　　购房者需仔细权衡

　　我爱我家置业顾问建议购房者，从目前北京楼市的整体情况来看，尽管一些一手楼盘“拼力”打折，但大家一定要关注这些打折楼盘的地理位置以及楼盘的品质，因为从真实情况来看，打折也只是出现在部分户型、朝向等不太好的位置，所以各位置业人士一定要擦亮眼睛仔细权衡。此外，从目前北京二手楼盘的价格来看，价格已经趋于稳定，所以有购房需求的人要适时抓住机遇，为投资和置业节约成本。

　　如何选择适合自己的房贷？

　　现在的金融市场中各式各样的房贷产品层出不穷，五花八门，那么是不是所有的购房客户都适合这些贷款方式呢？当然不是，不同的贷款产品之间也各有利弊。购房者根据自己的收支标准选择适当的贷款方式能够节省很多购房成本。

　　1.“双周供”是指将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。它的优点是：缩短还款期限；节省利息支出；还款压力基本不变；短信通知省心省力。缺点是：还款周期很短；不符合借款人的收入周期，这种贷款方式比较适合享有月度、季度奖的受薪人士。

　　2.“气球贷”是客户可以选择一个较短的贷款期限(如：3年、5年或10年)，但以较长的期限(如：10年、20年或30年)来计算月供，剩余本金到期一次偿还。“气球贷”前期每期的还款金额较小，而在贷款到期时则剩余较大部分的贷款本金需要借款人一次性偿还。由于“气球贷”的实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低。另外，“气球贷”在贷款期内每月还款额较少，故贷款到期时需要一次性偿还较大的剩余本金和利息。

　　3.“存抵贷”是指客户在银行同时有贷款账户和存款账户，将这两个账户结合起来管理，但两个账户间并没有实际的资金环转。存抵贷的优点：多存多抵贷，贷款利息少；按日计息，理财收益更丰厚；方便又灵活，存款资金自由。缺点是：获得的收益无法抵消转按费用；多数工薪阶层很难享受其好处；连续三个月未还贷款的客户不能办理该业务。

　　4.“房贷组合”新品是在原有三大房贷省息产品（双周供、气球贷等）基础上进一步优化和组合，形成了省息效果更加强大的6项新产品，如：气球贷（递减）、气球贷的双周供等，此产品创新将为广大贷款客户提供多种选择的机会，满足不同群体多种个性化的需求和优惠。最新推出的固定利率气球贷，既可锁定客户本轮加息周期内可能导致的利率上升风险，又可以选择气球贷的低月供还款方式。

　　5.“固定利率气球贷”是一种气球贷房贷的升级版产品，与普通按揭贷款相比，“固定利率气球贷”在有利率上升预期的时期锁定了未来利率上升的风险，同时享受低利率、低月供。

责任编辑/pinggu_news

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