房企融资举步维艰资信企业有望胜出

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月3 日杨侠北京参考

2008年房地产市场多数项目销售速度放缓，使得房地产开发企业现金流逐渐趋紧。与此同时，受市场大环境影响，一些企业上市融资、银行贷款等渠道也频频受阻，众多房地产企业正遭遇前所未有的资金压力。

■多数房企现金流面临困难

日前一份来自业内的研究报告指出，今年，我国房产业资金缺口高达7100亿元，大多数地产企业现金流状况堪忧。

一位房地产资深分析人士指出：“去年高价拿地的企业正在面临付清土地出让金的压力，今年7月至9月将成为众多中小开发商的一个重要节点”。中房集团理事长孟晓苏认为，由于按照目前政策要求，房企只有全部付清地价款才能拿到土地证等文件，才能开工建设，才可以申请银行贷款；如果行业成交量不能保持，楼市不能回暖，7月至9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临严峻考验。SOHO中国联席董事长潘石屹也一再表示，房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，没有销售收入的企业有可能最终被市场淘汰。

事实上，即使是房地产业界的龙头企业也出现了高价拿地后不得不在今年以超低价转让该地块的选择。国泰君安分析人士指出，万科在今年拿地支出和商品房销售额同比下降10%及销售市场占有率为3%的假设下，即便顺利发行59亿元公司债券，今年预测概算资金也还会出现缺口，转让土地似乎是无奈中的必然。

■融资时机也非最佳

国家统计局最新公布的国房景气指数显示，2008年5月国房景气指数为103.34，较4月下跌0.73，并且已连续6个月下跌。与此同时，国家发展改革委、国家统计局最新调查也显示，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点。这是继2月份后，房价涨幅第四个月出现下降。

尽管在5月份，全国房屋销售价格仍保持高位运行，其中北京5月新建商品房价格更是较去年同期上涨15.7%，位居全国第四，但销量整体下滑已是不争的事实。业内专家认为，目前楼市观望气氛依旧浓厚，房产市场需求萎缩，在房价涨幅连续数月下降之后，房价绝对价格下降可能出现。

不仅如此，中国人民大学经济研究所发布最新一期研究报告也指出，今年前4个月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，销售面积13664万平方米，同比却下降了4%。这表明房地产在需求下滑情况下供给大幅度增长，有可能使房地产企业的投资收益进一步下滑，资金链将进一步收紧。今年下半年和明年，房地产市场可能出现深度反向调整。

而来自银行方面的消息则指出，目前银行信贷尚未有松动迹象。中国建设银行公司业务部的一位负责人告诉记者，今年房地产信贷更多偏重于有良好合作记录及开发实力的品牌企业，那些资信记录不健全的中小企业想通过银行实现融资将比较困难。

上市融资方面，昌盛中国等多家企业IPO受阻，建业地产更是自贬身价才得以上市成功，包括瑞银等在内的一些国际资本投资商都认为，当前不是中国房地产开发商通过股市融资的好时机，至少要等到明年或者更晚一些时候再采取行动，否则无论是在中国大陆还是在香港股市均将被低估。

■资信将决定企业能否闯过难关

数据显示，重重压力面前，拥有充分开发经验、良好资金实力与诚信记录的品牌企业目前表现尚属稳定，并且拥有一定的市场认可度。金地集团日前公布5月份销售情况称，实现销售面积7.74万平方米，环比增长54.18%；销售金额6.64亿元，环比增长32.01%。保利地产发布报告也指出，今年1-5月实现销售面积88.56万平方米，同比增长44.04%；实现销售认购金额66.46亿元，同比增长23.9%。

中国房地产业协会副会长朱中一指出，房地产企业的资金实力与诚信程度将是决定企业能否闯过难关的关键因素。中国华洋集团董事局主席严介和表示，小型房地产企业当前可以考虑放缓投资或转型，而有实力的企业可以抓紧时间开辟更大市场。

另外，企业在承受压力的同时也不乏机遇，海外资金依旧对中国房地产市场长期看好，正在通过不同渠道与国内企业洽谈合作。软银赛富基金合伙人阎炎就对记者表示，对国内房地产市场保持长期关注，一旦有关限制放开，可能会有大批资金涌入。当然，在选择合作对象时，资信将是不可缺少的衡量因素。

责任编辑/wangwei.bj

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