房地产逐渐转移危机投机客炒房不堪成了民工

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月28 日上海金融报

[摘要] 今年上半年上证指数跌幅达48%，而楼市的跌幅也同样不容乐观。近年来一直领全国楼市风气之先的深圳，甚至出现了“购房者断供”的现象，房地产行业危机的风险正在逐渐向金融系统转移，引起了业内的不安。

开发商：向“猪坚强”学习

去年前3个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量现金投向土地储备。这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧积累了足够的风险。一旦市场情况或国家金融政策发生变化，企业的财务状况将随时受到威胁房地产是一个需要大量资金流支持的行业，一旦资金流面临断裂的风险，其对于房地产业的影响不啻于一次八级强震，开发商也将面临“巧妇难为无米之炊”的窘境。面临窘境，开发商们该何去何从？

日前，在无锡举办的2008中国房地产高峰论坛上，万通集团董事长冯仑略带调侃地表示，目前的情势下，地产大腕们都要学习地震中被埋36天仍奇迹存活的“猪坚强”，即便瘦身也要顽强地存活下来。他还将目前的房地产市场现状作了恰如其分的归类。冯仑表示，开发商开始想跑是毫无疑问的。目前有三个跑的姿态，一个是“范跑跑”，就是小的地产公司；第二个是谭千秋，岿然不动在地震中保护别人，是大型国企，他们没有办法跑，要保护这个市场；第三个叫猪坚强，由300斤饿到100斤，但是能够坚持到最后，等解放军到来。“希望大家尊重范跑跑的权利，同时对他加以道德提升，他跑是为了生存，不能责怪他。而我们要找到自己的生存办法，就是要变成"猪坚强"。”

作为房地产企业的董事长和在中国地产界摸爬滚打多年的资深人士，冯仑这番评论虽然有些刻薄，但是却将当前大小地产开发商心态描绘得跃然纸上。事实上，去年前3个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量现金投向土地储备。这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧积累了足够的风险。一旦市场情况或国家金融政策发生变化，企业的财务状况将随时受到威胁。果然到去年4季度，持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”。原来开发商融资几乎路路通达，现在则是处处掣肘。

“金鸡独立”的非上市房地产企业受制银行信贷趋紧，日子不太好过；那么，一边是银行信贷，一边是二级市场直接融资，“两条腿走路”的房地产类上市公司的境况又如何呢？答案是同样趋紧，即使是在市场繁荣的2007年，我们依然能从公司的财务报表中看出公司惊人的负债率。统计数据显示，内地房地产上市公司2007年平均资产负债率达66.1%，万科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%；而从经营现金流来看，虽然部分港资地产公司偶尔也会出现现金流为负的情况，但一般是交替出现的。

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