"小房主"买房会失算慎用未成年人名义买房

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月28 日刘健金镒哈尔滨日报

[摘要] 不久前，小超家在哈尔滨市松北区买了套新房，业主不是爸爸妈妈，而是年仅16岁的小超。还没成年就已经拥有了自己的房产，这在眼下已不是什么新鲜事儿。

买房合同也得父母签字

绥化市的李女士告诉记者，她儿子今年刚满16岁，是高中二年级的在读学生，她在哈尔滨市区某楼盘选中了一套房子，委托表弟张先生与开发商签订了《商品房买卖合同》，就等着将来办房证之后给孩子在哈“买房落户”了。可是，过了没多久，开发商方面通知李女士，已经签订的购房合同无效，必须重新签订合同，弄得她一头雾水，不知个中原由。

房产交易权属登记中心一名工作人员说，以未成年人名义购房签订合同时，必须由其法定代理人（即法定监护人，一般是父母）签字，或者事先由其法定代理人到公证处办理委托购房公证，否则，其他人代签合同无法备案，日后也就没法办房产证。由其法定代理人签字时，应提供户口簿等能证明当事人关系的证明，而且购房合同备案后，不得撤销。

“小房主”不能贷款

张博律师说，无论是无民事行为能力还是限制民事行为能力的未成年人，在实施民事法律行为时都应由其监护人代理实施，否则会被认定为无效。在签订房地产贷款合同时，可以参照签订房地产买卖合同的方式。但由于未成年人不能独立进行民事活动，没有偿还贷款的能力，如果买卖合同约定房屋的购买方仅仅是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清全部购房款方能交易。

“小房主”面临法律瓶颈

相对于成年业主而言，“小房主”对于该房屋的占有、使用、收益及处分方式有很大差异，其中也存在着不少隐患。根据张博律师介绍，主要包括四大现实的法律问题。

·水电费缴纳不便。“小房主”将给物业管理及水、电、煤气等的缴纳和管理带来诸多不便。因为房屋的所有权人是所谓的“小房主”，所以物业管理和水、电、煤气等的户主就当然是这些孩子，但事实上缴纳物业管理费及水、电、煤气等费用的又往往是父母等监护人，这就给将来物业管理公司及水、电、煤气等的提供者和事实上的费用缴纳者之间发生复杂的纠纷埋下隐患。

·父母离婚时易出纠纷。夫妻离婚时，可能会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。由于房屋产权证上的所有人是这些“小房主”，而实际上出资买房的人是其父母。因此，从法律上讲，该房屋并不属于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻双方的共同财产。当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以，孩子拥有房产将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。

·财产权属不能忽略。“小房主”成年后，可能会和父母发生财产权属纠纷。虽然房屋的产权人系孩子，或者与其父母共有（通常是51%：49%），但实际上并不是其出资购房。当“小房主”成年后，由于其不履行赡养父母的义务或者其他种种原因，父母想收回其房屋时就会因存在法律障碍而无法收回该房屋。

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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