“限外令”未隔绝外资炒楼百亿外资中国扫楼

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月29 日投资者报

7月17日，世邦魏理仕投资以单价2.54万元/平方米、总价4.33亿人民币从远洋地产（3377.HK）购得北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座的期房。上个月，该机构刚刚以9.5亿元的总价、单价1.9万元/平方米，购得位于上海的广州发展银行大厦。

这远远不是境外房地产投资基金参与中国大宗现楼市场交易的开始，更不是结束。

为限制外资炒楼，原建设部(现为住房和城乡建设部)等多个部委在2006年7月和2007年3月出台的171号和25号文件，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产。

但是，直到目前，在现楼市场，政府的“限外令”并未隔绝外资炒楼。在今年上半年这一批外资的现楼交易中，境外资金参与的现楼交易，都是外资与境外公司控制的中国地产项目而达成交易。

根据DTZ戴德梁行的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业（单一金额超过1000万美元）的买卖共有64宗，与去年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。

过去两年一系列限外政策，直接起因于此前的一波国际炒楼。在2006年中国房地产价格开始猛升之时，当年就发生了38宗外资对现楼的收购，主要在北京、上海一线城市，价值44亿美元，这些国际炒楼者，逢高就出货。像麦格理2006年收购上海新茂大厦，一年之后出手就赚了12亿。而当前的这一轮现楼接盘者是否也会逢高出货？

除了通过境外公司交易外，申银万国的港股地产分析师KrisLi告诉《投资者报》记者：“对一些资历深的境外投资者，仍然可以打擦边球，流入资金。”虽然有一道道限制外资炒楼的政策，但如果有利可图，外资投机资金仍然会通过违规途径流入中国房地产，卷土重来。去年6月，就有29家银行（其中包括19家中资银行和10家外资银行）因“协助一些境外投机性资金假借贸易或投资等渠道流入”中国飙升的股市和房地产市场，受到中国国家外汇管理局的处罚。

尽管如此，由于现楼的价格是经过两年国内房地产市场暴涨而形成，因此，外资很难找寻两年前大幅的升值空间。短期内，在当前的价格体系下，现楼的交易不会放大太多。DTZ戴德梁行华南区投资部主管叶国平先生告诉《投资者报》记者，“外资对现楼的未来价值预期已经饱和，外资很难觅到低价的现楼。”但事实并非完全如此。受本轮房地产调控、货币从紧政策影响，出现资金紧张的开发商急于现楼套现，这就给了外资低价进入的机会。

分析人士指出，远洋地产此次将北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座售予世邦魏理仕的价格相对较低，一部分是出于拉动整个楼盘品质的营销因素，一部分也是为了尽快套现资金。去年下半年，富力将其北京甲级写字楼富力爱丁堡广场B1栋全栋出售于一外国投资者，获得19.46亿元，以缓解一直以来的资金困局。

分析人士进而指出，现在外资仍然囤积大笔资金在一边等待。因为“随着货币从紧政策的持续，下半年房地产市场价跌量缩还会持续，届时，可能会有更多的开发商不得不低价出售现楼套现。”

责任编辑/hanwei.bj

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