七月全国房市销售持续下滑天津出现大幅萎缩

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月5 日鱼晋华联合证券

7月房地产股的行情，围绕着市场对信贷放松的博弈展开。我们认为：在预期CPI仍处于高位的情况下，信贷政策短期内尚难以有实质性放松。不过即使仅针对中小企业做出结构性调整，也将一定程度上缓解实体经济对资金的渴求，从而会使实际利率有所降低。这样将可间接使本来就可以从商业银行获得贷款的龙头房地产企业的融资成本有所下降。

我们同时认为紧缩的货币政策应当是我们治理通胀所必须坚持的政策。信贷的实质性放松，应该是在CPI预期明显回落之后。随着市场对CPI在明年将回落的预期不断加强，或许在今年底，或明年初信贷可逐步放松。开发商的资金压力和降价销售的压力届时有望逐渐减缓，而市场浓郁的观望气氛也将有所改观。

但即使信贷实质性放松，也并不能解决房地产行业所有的问题。比如09年开始，行业毛利率将下滑的问题。还有企业粗放的经营模式在市场的变化下，面临精细化改进的压力等。

7月份重点跟踪的城市中：北京市场观望加重，期房住宅成交套数环比6月下降37%；上海房地产市场同样观望蔓延，住宅成交套数环比上月下降21%；深圳成交亦持续回落，新房成交套数环比上月下降10%。重点跟踪的一线城市的楼盘销售数据体现出一个明显的特征：新推盘的项目销售较好，但进入持续销售期后，大多数楼盘的销售都极为困难。显示市场购买意愿仍处较低水平。此外一线城市的土地市场亦极为冷清，除开发商对未来房地产市场保持谨慎判断的原因之外，囊中羞涩，没钱买地也是重要因素。

二线城市的销售总体比一线城市要好。天津虽然成交下降，但土地市场依然较为活跃；武汉价格回落，成交量则略有上升；长沙量价齐升；杭州价跌量升；南京新房成交量环比则继续大幅下降。

信贷之惑

7月房地产股的行情，围绕着市场对信贷放松的博弈展开。也有投资者问，即使信贷有所放松，但以商业银行晴天借伞雨天收伞的商业行为特征，又有哪家银行愿意借钱给尚处于危机中的房地产企业？再退一步，即使商业银行凭借信贷放松的缘由，向房地产企业伸出橄榄枝，是否就能安渡房地产行业？

若信贷适度放松将利于实际利率降低，龙头房地产企业会受益

尽管最近一年来央行放缓了名义上加息的步伐，代之以存款准备金率的提高，但额度控制的贷款管理同样造成了实际利率水平的提升。一方面是民间贷款利率迅速上升，另一方面，大量的企业不得不向商业银行支付额外的融资顾问费用以获得正常的贷款。

根据我们的测算，目前已披露中报的重点房地产上市公司，其贷款利率水平相对去年全年同样出现了上升。并且除张江高科外，其他公司的贷款利率水平均超过基准贷款利率水平。

还有一个值得关注的现象是，今年以来商业银行发放的各期限贷款中，长、短期利率倒挂现象比2007年更加突出。半年到一年的短期贷款一跃成为利率最高的贷款品种，5年到10年的长期贷款反而成为利率水平最低的贷款。在这一现象的背后，我们认为正是由于资金的过度紧张，导致商业银行热衷于发放短期贷款，而对长期贷款放款意愿不足。但商业银行这一行为模式，客观上又提高了大多数企业的融资成本。

在预期CPI仍处于高位的情况下，我们认为短期内信贷政策尚难以有实质性放松。不过即使信贷政策仅仅是针对中小企业做出结构性调整，而并非针对房地产企业敞开大门，也将一定程度上缓解实体经济对资金的渴求，从而会使实际利率有所降低。这样，对房地产企业将会产生间接的帮助：间接使本来就可以从商业银行获得贷款的龙头房地产企业的融资成本有所下降。

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责任编辑/liuyanyao.tj

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