房子是80后面前的第一大难题买房租房皆堪忧

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月21 日搜房博客

[摘要] 今年5月以来，深圳房价就出现调整以来的新低，一度跌破万元，“负资产”开始大量逐渐浮现。与此同时，深圳楼市的“拐点”效应正在快速蔓延到全国，目前据5月份数据显示，全国房价房价涨幅趋缓，二手房价格首次出现下降。作为二手房交易一个重要的衡量标准，评估价一直是影响双方能否成功交易的关键要素之一。

随着楼市的风云变迁，一手房的价格扑朔迷离，二手房市场成为刚性需求更大的释放处。而房价的预期开始回归理性，定价越来越理性，开盘价格屡创新低。今年5月以来，深圳房价就出现调整以来的新低，一度跌破万元，“负资产”开始大量逐渐浮现。与此同时，深圳楼市的“拐点”效应正在快速蔓延到全国，目前据5月份数据显示，全国房价房价涨幅趋缓，二手房价格首次出现下降。作为二手房交易一个重要的衡量标准，评估价一直是影响双方能否成功交易的关键要素之一。从今年7月1日起，苏州市在全国率先实行二手房评估费上调政策，使其成为进一步规范二手房交易市场，打击“阴阳”合同的重要举措，但由此引发出一笔新的费用由买卖双方谁来支付，目前尚无定论。

现在二手房市场上的部分消费者是带着明显的观望心理，他们放弃了一手房市场而选择二手房市场的目的就是为了买到更加低价的房子，因此会尽量压低成交价。其次，二手房的卖出方要因为某种原因急于卖掉自己的房子，常见现象如下：1、房屋的质量确实存在问题，且急于出手，那么他对于买方压价的行为在一定幅度内自然是能够接受的。2、房屋本身质量完好，由于资金短缺等原因而急于卖掉，在这种情况下，在客观价位的基础上考虑一定的变现折扣，也是卖方能够接受的。买方与卖方一个愿打一个愿挨，最终自然会导致成交价低于客观价。反之，如果买入方为了就学、工作等原因要急于买进，而购房的选择余地较少，就有可能导致成交价的上升。另外，交易双方的谈判技巧、房源供需状况都会影响到最终的成交价格。当然不同的估价目的产生不同的估价结果。

目前二手房市场卖方普遍以净价的方式，将包括评估费等在内的税费转嫁到买家身上。如果二手房评估价标准上调，同时规定在二手房交易中，如果成交价高于这个标准就按实缴税，低于标准的要以评估价为准，最近来这一新标准受到了众多买房者的关注。在二手房评估价上调标准公布之后，苏州市的二手房中介公司极为关注其对二手房市场可能产生的影响。

在二手房价格的评估中，其五大因素的影响最为关键：

1、首要因素：位置、地段。2、房屋使用年限与小区管理及配套设施。在同一地段，修建年代越近，配套设施越齐全，小区管理越到位的二手房，价格自然也就越高，由此产生的房屋差价每平方米甚至可达到2000元左右。3、户型朝向。坐北朝南这样的户型是普遍受欢迎的。同等户型不同朝向的二手房价格一般都有大约200元/平方米的落差。4、房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响大约在每平方米几百元，同时对于房屋的出售速度也有着一定的影响。装修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋来得快。5、关键的因素——折旧费。房子一旦进住使用便进入了折旧期。一般说来，砖混结构房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%;钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年，那么每年的折旧率为1.4%左右。

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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