经典案例:解约权的行使不得违背公平诚信原则

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月26 日深圳张茂荣律师搜房博客

真实案例：

2005年10月28日经某经纪公司居间介绍，林小姐与陈先生达成《房屋转让合同》，以100.5万元购买陈先生深圳福田区沙嘴路金沙花园某房屋，付款方式：定金2万元，首期款8.5万元，按揭贷款90万元。合同约定有解约定金条款：如卖方在收取定金后，不以合同条款将该物业售于买方，则卖方须双倍返还定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求卖方进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。签约后，林小姐如约支付了定金（托管于中介），监管了首期款，取得了银行按揭承诺并为陈先生垫付佣金、赎楼担保款，12月28日陈先生将房屋交付林小姐居住使用至今，期间林小姐对房屋进行了装修。履约过程中，房屋先后两次被陈先生债权人申请法院查封，导致合同履行两次被迫中断。2007年6月林小姐突然接到深圳仲裁委通知，得知陈先生已提起仲裁，要求解除合同（房屋时价已过250万）退还房屋，并由林小姐赔偿居住期间的房租损失和其聘请律师费用！手足无措的林小姐委托本律师应诉，经本律师调查，涉案房屋的二次查封已于2007年1月解除，但由于房价暴涨，陈先生迟迟不予告知，拖延履行合同，且“恶人先告状”。由于房屋已装修入住一年半，基于诚实信用、公平的原则及维护交易秩序的稳定，本律师大胆建议林小姐提起反仲裁，要求仲裁委驳陈先生要求解约退房赔偿损失的仲裁请求，裁决其继续履行合同赔偿林小姐损失！为防止仲裁过程中陈先生将房屋高价卖与他人造成既成事实，本律师同时申请了保全措施，查封了涉案房屋。

仲裁庭意见（原文）：

关于双方的房屋转让合同是否应继续履行的问题。申请人（指陈先生，下同）称，在法院查封了涉案房屋后，申请人明确表示终止合同，双方当事人也没有继续履行合同，该合同已实际终止，不应该继续履行。而第一被申请人（指林小姐，下同）称，本案合同有效，第一被申请人已经全面履行了合同义务，不存在不能履行的情形，合同应继续履行。仲裁庭注意到，双方当事人在合同签订后，第一被申请人按约将定金支付给申请人，并将首期款支付到银行监管账户中，申请人也依约将房屋交付给第一被申请人使用，第一被申请人已经将房屋进行了装修，现双方仅差办理房屋的产权转移登记手续。因此，合同是否继续履行成为本案争议的焦点，要解决该问题，首先，要看当事人在合同中的约定，双方当事人在合同中明确约定“如卖方在收取定金后，不以合同条款将该物业售于买方，则卖方须双倍返还定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求卖方进一步赔偿或逼使卖方履行此合约”。

仲裁庭认为，当事人的上述约定，仅约定了卖方在收取定金后不履行合同的情形，而没有对卖方交付房屋后的情形进行约定，本案中，第一被申请人按约支付了定金，并将首期款支付到银行监管账户中，申请人交付了房屋，第一被申请人已经将房屋进行了装修，显然，如果在这种情况下解除合同，将对守约方造成不应有的损失，且有违公平原则，因此，双方的房屋转让合同应当继续履行。同时，仲裁庭还注意到，该合同继续履行，将涉及到银行的资金监管、贷款承诺、款项支付、产权转移等一系列环节，因资金监管协议在诉前就已经失效，因此，申请人应本着诚实信用的原则，积极配合被申请人办理相关事宜。……

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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