昆明房地产市场不存在大的泡沫购房抄底正当时

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月29 日都市时报

8月26日下午，房交会组委会邀请了部分省内知名专家、学者、开发商代表、法律顾问以及政府相关部门领导，在翠湖宾馆举行了一场“2008昆明房地产走势高峰论坛”作为房地产交易会的前奏曲。

整个论坛经过4个小时的交流和碰撞，达成一致共识：企业目前最重要的是炼好内功，做精产品，等待“春暖花开”；而作为消费者购房抄底现在正当时。

共识一冬天已经来临

货币政策收紧、经济增长放缓、房地产企业景气指数下滑、住宅销售下降，一系列“打击”在2008年接踵而至，对开发商的实力提出了前所未有的考验。论坛上，开发企业都提出这样的市场变化：开盘即售完80%－90%的现象从去年的累见不鲜到今年的鲜为人见、三年前世纪城、体育城出现时，惊叹大盘时代到来到今天千余亩的大盘频现，让小宗开发面临洗牌、银根收缩，融资渠道将发生变化等等。

“偏紧的货币政策目前已经进入调整期，下半年经济增长还将放缓，房价涨幅放缓，销售下滑是基本表现。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为。“一个正常的经济周期肯定有高潮、有低谷、有复苏，开发商要做好的是现金流和资金流，没有必要过度反应。”泰兴隆地产常务副总经理顾刚对当前的现实作出了这样的评价。

共识二机遇与挑战并存

“机遇与挑战并存”持乐观态度的泰兴隆地产常务副总经理顾刚认为，开发商在做好自己现金流的前提下拿地，这是个很好的时机。这个情景让很多人回想到最先提出“拐点”的番石屹，在冬天到来之前迅速回收资金，现在正腾出手来低价买地。

田野地产咨询公司董事长文剑武也提出了同样的观点：目前开发企业面临三大机遇：市场重新洗牌，非品牌企业脱颖而出的机遇；产品创新、营销创新、开发模式创新的机遇；同一区位、同一时间段竞争对手减少带来的机遇。当然，与之并存的挑战也很尖锐：开发周期拉长、利润下降后带来的资金链紧张和财务费用急剧上涨的挑战；市场不确定因素增多、前景迷茫而带来决策难的挑战；销售困难而带来营销手段创新的挑战。

“当务之急是主动瘦身、做好项目、追求现金流。”俊发地产CEO赵彬以开发商的角度建议。在“市道”艰难的情况下，做好产品，做出差异化的产品是将来决胜的前提，这个硬道理被所有开发企业普遍认同。

共识三现在抄底正当时

经济发展上一直跟不上节奏、踩不着点是昆明这的特点。也正由于此，昆明的个冬天跟“一线城市没法相比。”泰兴隆地产、星耀集团、风之铃市场咨询机构、佳佳灵均表示认同。从购房者的角度，他们认为：经过几个月的调整，买房抄底现在正是好时机。

“昆明房地产市场不存在大的泡沫，目前只是受观望情绪的影响，房价也没有出现大的下降，只是把去年预期支出的部分调回理性、合理的价位。”昆明佳佳灵经纪公司董事长杨慧认为。

“昆明房地产市场，就像昆明气候一样，不会有太冷的冬天，也不会太热。昆明现阶段房价不能和北京、上海比，我们最好的房子，也卖不到那样的价格。”市建设局副局长李宏瑞在总结发言时表示。

□专家观点

理性、专业、品牌

是立足市场的法宝

周大研：云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任

通胀依然高企，紧缩的货币政策还会持续，全国房地产市场低迷，短期难以逆转；昆明企业景气指数和企业家信心指数有所降低，房屋供应量呈放大趋势，但成交量萎缩，总体房屋价格滞涨，不少楼盘价格促销。微观的消费是长期的，宏观的调控是短期的，对开发商来说理性、专业、品牌是立足市场永远的法宝。

投资客年底即可“抄底”

文剑武：昆明田野地产咨询公司董事长

在这样的情况下，今明两年怎么购房？我的意见是：如果是第一次购房，根据自己的购买力，选择价格较低的。目前价格较高的都是去年已开盘项目，所以今年开盘的价格会比较低；如果是第二次购房，可以观察一些高性价比楼盘；如果你是投资客，今年年底就开始炒，不能等太长；如果是投资商铺，建议暂时不要急，最好等到明年或明年下半年，甚至后年。明年下半年以后，城中村楼盘会逐渐上市，那时候商铺选择余地更大。

没有真正降价

只有理性回调

杨慧：昆明佳佳灵经纪公司董事长

当前昆明房价不是降价，只是做一个理性的回归，时一个开发商在经营策略方面的调整。在今年的情况下，人人认为等等就会降价，其实从1月份到现在真正降价的不多，而只是把去年预期的调回理性、合理的市场价格。

焦虑、低迷的现象，我们认为还会持续一到两年，乐观一点说，明年年底会好，2010年的年初会有一个春天。

建立良好的法人治理结构

武侠：云南八谦律师集团董事局主席

房地产开发商怎么才能有钱？就是融资的问题。融资要做很多准备工作。建立良好的法人治理结构。云南的房地产公司几乎都是一股独大的。不管是私募基金也好，现在银行贷款也好，只看你的资产优良状况，将来的银行贷款，包括将来的商业银行的贷款，它都要看你的股权结构，是否是良好法人治理结构的。因此我们讲要公司要为融资做准备，第一件事情就是建立良好的法人治理结构。文/记者张莲昆

责任编辑/kunming_news

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