周子勋：“保银行、舍地产”渐成市场共识

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月29 日每日经济新闻

日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。据悉，该《通知》要求严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。此外，对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。

由此我们可以很明确看出国家对于打击囤地行为的态度。可以认为，这是中央政府对所有地方政府和房地产开发商的一场“战争”！土地闲置浪费了土地、沉淀了银行资金、抬高了地价、影响了社会稳定，这是中央政府所关注的；但对依靠土地财政的地方政府来说，卖地越多越贵也就越好；而对开发商来说，过去拿地就等于拿钱，捂着或者开发都能赚钱，前面赚得更容易。但现在中央的紧缩无疑断了地方政府和开发商的财路，还对银行形成了潜在的风险。

在笔者看来，中央政府之所以继续打压房地产市场，主要出于以下几个方面的考虑。首先，目前房价处在非常危险的境地，政府收缩资金是迫不得已。房价下跌是全社会供给出现问题，政府现在能做的只能是减少损失，保护银行。此前有人指出，官方对“断供”等信贷问题的澄清，意味着只要银行不出问题，官方就不会对房地产采取什么“救市”的措施。现在看来，舍房地产而保银行正在成为市场的共识。换一种角度来说，这种现状表明中国金融业未来可能遭遇比当今更为严峻和恶劣的状况，不排除最糟糕的时候还未到来的可能。当年日本出现金融危机的时候，房地产商曾抱怨与银行主管见一面都很困难。现在看看中国的情况，何其类似。在市场的自我强化下，由于房地产业风险的引爆，中国的金融业可能要遭遇一段非常难过的日子。

其次，目前房地产信贷市场出现一些漏洞和问题，政策出台是对各大商业银行房产信贷的紧急调控。事实上，在经历2007年的楼市大繁荣之后，中国商业银行房贷风险日益显现。近期各大银行中报显示，不良贷款比率上升，逾期贷款和关注类贷款双升、房贷业务的不良贷款比仍然是银行业的隐忧。半年多以来，北京、上海、广东和深圳地区房价下跌的比例有的已经超过30%，以深圳下跌的幅度尤为明显。而房价的下跌，已是一些个人按揭贷款和房地产开发商的贷款成为坏账的主要因素。

第三，土地供应量大减将为未来房价大幅反弹“打基础”。土地价格居高不下的形势，并未像外界猜测的那样有所缓解。2008年上半年，土地供应量大减可能令供求矛盾更为突出。据国土资源部副部长鹿心社27日在其半年工作报告中披露，2008年上半年，全国建设用地供应总量同比下降25.3%，全国共使用新增建设用地指标135万亩，仅占全年计划的23.4%。土地供应不足一向被认为是造成房价不断上涨的原因之一。政府此轮调控房地产行业，主要是从打击各级房地产市场的需求力量来进行的，如控制房企开发贷款、提高居民二套房贷款首付比率等方面，而这些又与地方政府的“土地财政”联系在一起，因而导致全国范围内住宅土地交易量下滑是可以预见的。不过一旦紧缩政策开始放松，“围堵”需求的行政力量一旦撤掉，供给的力度又跟不上，房价大幅反弹很可能难以避免。

可见，中央政府继续打压房地产市场是情理之中的事情。在房价下降与土地整治双管齐下的背景下，对于房地产市场和社会稳定来说，无疑是腾出了一大块空间。而开发商们欲用捂盘来等待转机恐怕已经相当困难了，因此接下来可能会有部分开发商被动地加快开发进度，甚至销售进度。不过，如此集中的放量不仅可能使价格失控，低于预期的利润空间，还将使一些市场布局单一、分散风险能力较差的开发商出现资金危机。

责任编辑/shaoxiaoxuan.suzhou

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