美联物业：深圳住宅成交萎缩与楼市无关(图)

自07年下半年宏观调控以来，全国楼市都出现了阶段性、政策性的调整，从之前的"价涨量跌"到年初的"价滞量跌"，一直到目前的"价量齐跌"。深圳楼市领跌全国，成为全行业的风向标。笔者以为，目前深圳楼市的萎靡状态是以宏调为导线，经济衰退为实质的下跌，看似是楼市的问题，实际是经济的问题，降价在一定程度上能刺激楼市，但治标不治本，楼市的恢复归根到底要看本地政府发展经济的力度，和老百姓钱袋子的膨胀度。

·楼市表现反映了目前深圳的经济问题

房地产行业是深圳的支柱产业，这并非仅从数量上而言，同时也是就行业影响来说。深圳的房地产也是本地经济的风向标。大量外来人员在农村已找不到根，在城市又难以扎下根。在生活成本居高不下的今天，动辄100万以上的物业让他们难以下决心。随着深圳日渐走高的地价和人力成本，同时也随着全国其他城市的新起和发展，深圳有效需求的外溢不光是房地产问题，也是城市竞争力的表现，迫使不少企业重新考虑自身的发展战略。增强深圳的城市竞争力，防止非劳动力密集型企业的外迁，增加外来人员的归属感，不仅仅是房地产问题。

有观点认为，只要房价快速上涨，房地产开发投资就不会停下来，银行信贷就会大量地流入房地产市场。而房地产市场投资过热，也必然会传导到相关的各个行业上去，会由这些行业来影响整个中国经济的发展。但是，由房价快速上涨带动起的房地产市场的繁荣，一定会把房地产市场的泡沫吹大，而吹大的泡沫总有一天会破灭。这固然有一定道理，但也未免有失偏颇。原因就在于，对于拉动经济的方式，各地差异太多，大多数城市对此都没有太明确的方向，因此房地产投资自然成了"看得见的手"。

·降价对销售治标不治本

深圳目前楼盘的集体阴跌象个省略号，绵延不绝而欲言又止，让人抓狂。

发展商缺钱是事实，因此通过降价促进销售。但促进销售的手段不仅仅是降价。房价回落会致使房地产投资意愿更低，进而拉低整体成交量。就深圳地区而言，房地产投资的成交量一般占整体市场的50%以上。目前的深圳楼市，主要靠自住客支撑。大部分的潜在首次置业者，资金并不宽裕。而对于换楼客，要么持币观望等待再降，要么不敢花钱。物价上涨如同双刃剑，一方面刺激部分老百姓寻找投资机会获利超过CPI；另一方面，又带动一大批老百姓将更多的钱存入银行。2008年7月金融机构人民币储蓄存款达到200155.92亿元，今年以来以1%的增幅环比增长，特别是定期存款的增长趋势明显（见下图）。因此笔者认为，降价虽然能拉动销售，但治标不治本。缓解通涨、增加可支配收入，才能从根本上刺激楼市需求。

·楼市低靡未必是坏事

事物总是相对的。房价的下跌，成交量的萎缩，存量房数量上升，供应量偏大，信贷从紧不变对房地产企业压力很大，但对于老百姓而言，未必是坏事。保持清醒的头脑，不盲目跟风，低潮中的楼市偶尔还是可以淘到些好房子的。

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