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李元发：北京是世界移民城市 台商也在跃跃欲试

炎炎七月，打折促销声不绝于耳，北京住宅成交套数再次出现明显下滑，脆弱的楼市“民众心理”再受重创。这本是一场由高通胀引发的政策调控，接踵而来，是银根收紧、地价走高、股市狂泻、民众购买需求一再受到抑制，被截断了贷款、销售回款、上市融资之路的部分开发商早已脆弱的资金链再次绷紧。北京楼市正在尴尬地前行。

然而，依然有亮点值得关注。尽管上半年北京市场成交数字与业界期望相去甚远，但从2月冰冻期走至如今，依然有数十个项目上演“绝地突围”，逆势热销。北京楼市尽管遭遇了前所未有的险境，却并非希望全无。

以下是北京九鼎轩八达岭生态投资发展有限公司董事长李元发在搜房网举办的“后奥运时代楼市走向”高峰论坛上的精彩观点：

更多精彩观点请关注：“反思与突围——后奥运时代楼市走向”高峰论坛

 北京九鼎轩八达岭生态投资发展有限公司董事长 李元发
北京九鼎轩八达岭生态投资发展有限公司董事长 李元发
今天把奥运会当个时间节点，奥运会后，真正产生的效益，北京也已经成为世界知名城市，地位已经在提升当中，效益要在半年左右才能产生影响，过去我在美国念书时有个感觉，当时全世界最难移民的城市是纽约、洛杉矶，我在北京生活了十五年，以后北京也将会成为全世界最难移民的城市，不管是国内还是国际移民。因此以后北京的市场不仅是中国的老百姓，可能也是全世界的，这个市场非常大，所以有个很大的提升，我认为会在半年后产生效益。

中国是个很政治的社会，政治主导经济，经济衰退是政治问题不是市场问题，也不是简单的经济问题，这是我从台湾到中国生活十五年来看到的现象，中国政府没有办法承受八个月或者半年经济衰退的现象，一定会有政策，因为中国是很政治的决策。中国不允许经济持续衰退达半年以上，尤其是房地产。为什么是房地产呢？我92年进中国，中国是GDP高速增长，而GDP增长主要靠什么？是企业和市场，不是靠行政效应。说的不好听一点，中国政府并没有能力创造GDP的结果，相当于一辆车，政府只是扮演着一辆车的刹车或者离合器。

房地产占了中国很大的财政收入源，换句话说明年新的财政年度时，前面我讲政府创造GDP能力比较薄弱，所以房地产是最重要的税源，当中国财政收入急速下降，而没有办法满足财政支出时，这样政府会非常紧张，由于政府没有这样的能力，政府财政收入主要是靠卖地，说不好听点就是靠房地产，房地产这东西不需要创造，有东西卖就可以了。我意见可能偏激一点，我认为房地产这样不会持续半年，尤其是后奥运与北京牵扯在一起。

我的结论是，奥运后半年后，全世界对北京的关注，以及企业入驻，最明显是台湾，我从台湾来我很清楚，北京这么大的城市，台商的影子很少，亚洲地区房地产投资能力最强的，台湾属于其中之一，由于台湾与大陆两岸政策问题，台商不能在中国投资房地产，我也这样沉寂了十五年，看见即将可以扮演投资商时，我也不希望情况不好。但我也相信，北京房地产会非常好，大的国情是这样。中国的开放、经济发展不是十年二十年问题，是一个世代的问题，中国经济发展我认为有一百年两百年，这个好的时代，我个人认为，我不是经济学家，我的感觉，中国未来好的时代将持续一百年以上。我们经常讲是有史以来最好的时代，所以我很有信心。

台商目前在中国房地产投资非常少，台湾地产企业上限60%可以到大陆投资，比例有多大？比如长安大街或者金融街，没有一个是台湾投资的，接近于0，这个市场有多大呢？可以造成现在增量平均是5万套房子。所以未来，以我们为例，其实我在做这个准备，当然这段时间，受整个国际宏观经济的影响，销售力会放慢、衰退，我自己简单估计，这十几年对北京的观察，目前我们市场上供应量，我自己的统计，大概了28万套，而今年不会超过10万套。我这段时间自己的统计，销售率只有三成左右，如果销售在30%很正常，有两种现象，有业绩压力的房地产商，或者有收益要求的房地产商会比较辛苦，但有很多房地产企业，比如说我，我没有压力，我卖多少算多少，我过的很快乐，我很清闲。我的结论是北京房地产企业不是以规模取胜，如果你有业绩压力，当然很担心你的现金流、利润率，这样会很辛苦。但是我们想北京会要调整，首先管理能力要提升了，北京房地产人事结构上很差，另外操作能力要提升，第三是做的轻松一点，北京是一个文化艺术之都，房地产应该做个有特色的产品，会很好过这个冬。

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责任编辑/wangwei.bj
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