深圳楼市下降达三成开发商资金回笼还未解决

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年10 月27 日崔欣爽理财周报　

[摘要] “此次政策特点是对症下药，极具针对性，购房者利好是看得见摸得着的。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士告诉理财周报记者。

开发商资金回笼还没有解决，未来还有比较完备政策出台

在18个城市地方政府接连出台房地产救市政策后，中央政府终于出手。10月22日晚，财政部和央行公布了针对房地产行业的最新调控政策。

财政部规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

紧随财政部之后，央行也公布了调控措施：将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；同时,下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。

2005年以来，中央政府针对房地产的调控政策始终以紧缩为中心。如今，在房地产市场成交量持续低迷、世界金融局势恶化的背景下，宏观调控政策已松动。

利率补贴购房者

“此次政策特点是对症下药，极具针对性，购房者利好是看得见摸得着的。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士告诉理财周报记者。

国泰君安研究报告显示，对于10年到30年按揭贷款，第一套房贷款利率从8.5折降到7折，降息幅度为1.12%，月供少付5%-11%，贷款期内少付的月供总和相当于房价降低5%-20%。

兴业证券的研究报告则以100万30年期的月供为例说明，贷款利率由基准利率8.5折下调到7折，折后利率仅为5.22%, 月供即由6222元下降至5509元，减少约11.45%；而此前第二套方的利率为8.217%，月供为7489.5元，新政下月供将减少26.4%；此外，新政还将减免占房价比例0.55%的各类税费。

天相建投房地产分析师张旭明则强调，政策最大的利好是利率下调。据测算，商业贷款比例越大，所购住房价格的降幅将越明显。

“此次政策力度比预期要大，将提高持币待购刚性需求者的实际购买力。”中信证券(19.34,-0.65,-3.25%,吧)房地产行业分析师王德勇认为。

购房需求分为保障型购房、自住型购房、改善型购房、投机或投资性购房四种。此轮贷款利率下调，改善型住房也包括在内。

兴业证券房地产分析师王嘉在分析报告中指出，财政部这项决定意味着曾经的二套房政策已经消亡。

华伟博士也谈到，“目前，自住型购房需求已接近饱和，已向改善型住房需求转变。在新政策的影响下，银行信贷有望在存量市场(即改善型购房)上得到盘活。”

值得关注的是，与财政部明确的利率下调范围不同，央行对改善型住房的附加条件让金融机构对其的利率调整有了很大的变通余地。

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