200万的房子可免10多万税新政激活二手房市

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年10 月28 日唐颖豪沈忠民房地产时报

[摘要] 9月内外环间成交的二手房源中约15%为普通住宅，若标准上浮30%，将有约55%房源成为普通住宅，继而推动二手房买卖。

“这下好了，我和下家不用再为十多万元的营业税扯皮了。”市民陈女士听说房产税收新政后松了一口气，她挂牌四个多月没有成交的房子有了售出的希望。

陈女士挂牌的房产目前价格在230万元左右，她2003年购买的时候房价不到50万元。按照此前的相关政策，即便持有房产已经超过5年，但因为不符合普通商品房标准，仍要缴纳近10万元的营业税，她想要净到手230万元，下家加上其他税费，就要支付近250万元的购房总成本。陈女士不愿意降低房价，下家不愿意承担税费，双方就一直僵持到现在。

高昂税收阻碍二手房成交

记者从沪上多家大型中介了解到，类似陈女士这样的房东还有不少，高昂的税费压缩了二手房议价的空间，导致成交低靡。

据中原地产统计，近一个月来，二手房门店看房量的指标一直很高，每天可以达到1.5－2套。这些潜在购房者迟迟不肯出手，主要原因是不满足5%—10％的议价空间，除非业主能一次性把价格降到位。台庆房产最近对二手房成交案例及潜在买方客户进行了分析，发现二手房均价如果在一年来的最高均价即1.038万元的基础上下调13%—20%，即达到8304元—9031元之间，就会有买方积极承接购买。倘若降价幅度更大，甚至会出现多组客户抢买，形成逆市成交火热的现象。

然而，二手房流转较高的成本制约了不少业主降价卖房。据测算，二手房交易成本最高可达售出房价的8％左右。这意味着，业主必须在原来售房总价的基础上递增8％左右，才能保证不亏损。显然，这也是目前二手房市场平均议价空间只有5%—10％的原因。除非业主利润空间较大，否则很难一次满足潜在购房者13%—20%的降价要求。为此，业内人士一直呼吁税费适当减免，鼓励业主降价出售，活跃市场交易。

新政增加二手房推盘量

营业税和个人所得税从5年期限缩减至2年，刺激了一批原本摇摆在可租可售之间的房源。新政出台第二天一早，易居臣信南丹路门店就接到几个老业主委托出售房源，他们表示税收减了，房价降点可能会有人买了。

合富置业相关人士预计，接下来的一周会陆续迎来二手房出售高峰，中介门店挂牌房源格局也会发生变化。短房龄的次新房，尤其是未在市场露过面的房源会增加，之前碍于5年交易门槛，短期市场又不如人意，这些业主宁愿屏过5年再出售；另外，倾向于出售的待租房源也可能增多，由于该政策出台后购房者究竟持何种态度，是否会跟进仍然是未知数。为了不让房屋闲置，一部分业主可能仍会出租，但租约不会签太长，同时继续挂牌出售，如果遇到合适卖家第一时间交易。挂牌房源价格则有望下降。之前不少卖家碍于购房成本，选择不议价或者是降价5－10％，现在税收减免后，为求尽快出手的卖家找到降价理由，届时降价空间有望达到7－15％。

如果后市出台普通房调整标准，将推动更多房源成交。21世纪不动产上海区域市场中心统计，9月内外环间成交的二手房源中约15%为普通住宅，若标准上浮30%，将有约55%房源成为普通住宅，继而推动二手房买卖。

责任编辑/chenjianxi.fs

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