楼市调整“九步一轮回” 未来将会走向何方？

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年11 月7 日南方日报

[摘要] 自去年10月起陷入下跌调整开始,广州楼市便沿着一个既定的通道向下运行,与本报年初时提出的“九步走”调整轨迹呈现惊人的一致———楼市从顶部到阶段性底部的调整特征已经逐一兑现。然而,楼市所面临的重重困难似乎远未终结,政府的救市也才刚刚开始,未来的楼市将会走向何方?

自去年10月起陷入下跌调整开始,广州楼市便沿着一个既定的通道向下运行,与本报年初时提出的“九步走”调整轨迹呈现惊人的一致———楼市从顶部到阶段性底部的调整特征已经逐一兑现。然而,楼市所面临的重重困难似乎远未终结,政府的救市也才刚刚开始,未来的楼市将会走向何方?

历史重演九步走“魔咒”

今年2月29日,本报《南方楼市》专刊用显著版面分析了一种对楼市调整模式的预言:在总结了香港及我国以往房地产业的发展规律后指出,一次完整的房地产业调整将分为九大步骤。

第一步,地王频现；第二步,地价暴跌；第三步,房价、成交量下跌；第四步,警觉的发展商降价销售,一段时间后其他发展商跟进；第五步,二手房市场大幅下跌；第六步,供不应求变为供过于求,主流观点开始看空房价；第七步,房价进一步下跌,空置率开始攀升；第八步,为了生存,部分发展商进一步大幅降价销售,降价比例达20%到30%；第九步,“地王”开始成为预售楼盘,市场售价大幅下跌,“地王”成为“债王”。

不难发现,“九步走”基本上以过往经验为依据。历史上香港曾经历过多次楼市起伏,仅“二战”结束后香港楼市便有过6次从大涨到大跌的产业周期。改革开放后,内地楼市尽管起步较晚,但在上世纪 90年代也分别经历了两次大规模调整。总结历次楼市调整,虽然调整并不一定完全有“九步走”,但波动路径基本上一致。

“九步走”广州全部印证

按照“九步走”的逻辑,从调整的第一步到第九步恰好是一个房地产项目的开发周期,同时也是从楼价顶点下跌到底部区域的过程。回顾这一年来广州及全国部分城市楼市的调整过程不难发现,这一轮调整与“九步走”所揭示的调整路径呈现惊人的一致。

正是在一年多以前,广州及全国多个楼市进入了高潮迭起的“地王频发期”,广州云祥路地块也创下了高达1.9万元/平方米的楼面地价单价“地王”。去年9、 10月间楼价到达顶点,随后成交大幅萎缩。在经过几个月的相持期后,开发商从今年3月起开始大规模促销,二手楼市也陷入低迷。

随着前些年拿地高峰时的地块相继成为可售项目,广州楼市供应量在今年一季度逐渐超过了需求,楼市开始进入买方市场。许多楼盘也开始出现滞销,空置面积攀升。进入9月,开发商纷纷大举降价促销,价格战由暗到明,关于某些“地王”地块要求“退地”的传言也不绝于耳。

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责任编辑/xujianyi.dg

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