政策阶段性利好房地产业在等待降息累积效应

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年12 月1 日谢佩洁刘冉证券时报

[摘要] 此次降息幅度之大，超出市场预期，反映了央行“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”地贯彻落实适度宽松的货币政策。

中国人民银行决定从11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率108个基点，其他期限档次存贷款基准利率做相应调整；同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。此次降息幅度之大，超出市场预期，反映了央行“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”地贯彻落实适度宽松的货币政策。

政策阶段性利好房地产业

券商研究均认为，自本年度9月份以来的持续降息，包括本次的大幅度降息，对于房地产行业起到了“扶大厦于将倾”的作用。按照国金证券（600109行情，爱股，主力动向）的研究观点，降息是经济下行周期中对冲房价调整的强有力手段——由于利率是房地产行业的重要变量之一，通过持续、快速的下调利率，房价的调整幅度将会缩小，从而可以帮助行业逐步复苏。

降息的作用反映在两个方面。一方面，降息直接降低开发商的资金成本——根据中原证券研究机构的估算：此次降息可为房地产上市公司每年节省利息开支20亿元，提升上市公司业绩10.25%。对于负债率较高和业绩较差的房地产开发商，这笔开支的节省无疑是“雪中送炭”，缓解了公司现金流压力。

另一方面，此轮降息减少了按揭购房者的利息支出。根据广发证券研究机构的测算：对于首次置业、购房总价为100万元、10年期等额偿还的购房者，降息之后的利息支出较之前下降了8.69%；若偿还期延长至30年，则利息支出下降了20.85%。根据高华证券的估算：先后四次降息之后，首次购房者的五年及五年以上期按揭贷款利率从先前的6.66%降至4.28%，相当于房价下调了18%。目前，住房按揭贷款利率已经降至10年以来的最低水平。

房地产业下行趋势难改

但是，券商研究机构均认为，降息不能够从根本上改变房地产行业的下行趋势。

首先，开发商所面临的巨大的资金压力并无减少，资金链断裂的风险依然很大。对行业资金成本的降低，降息手段较为间接，效用并不显著。广发证券认为，政府若要行业走出资金短缺的困境，最为直接的手段是松动对房产企业的贷款限制，通过银行信贷渠道来满足行业资金需求。但问题是，即使货币政策进一步大幅放宽，由于经济环境的不断恶化，商业银行也很难改变对房企的“惜贷”态度，银行的信贷渠道仍旧不畅。

其次，市场并没有因为降息而放弃房价进一步下跌的预期，所以场外观望氛围浓重，需求难以真正被激发；相对降息效应而言，房价的充分下跌才是行业需求释放的关键因素。正如中原证券的研究观点——与市场对房价下降的预期幅度相比，降息虽使购房成本有所下降，但效果甚微，不足以打消市场的观望态度。联合证券研究机构认为，行业走势能否反转很大程度上取决于投资性购房者的介入；而未来持续的降息有助于房价跌至理论底部，届时，投资性需求将会被激发，行业有望见底反转。

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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