历经一年政策加温二手房市场明年将渐趋平稳

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年12 月31 日唐文祺上海证券报

[摘要] 对市场调整感受最为敏锐的二手楼市，在2008年经历了市场萎缩、行业洗牌，其对于中介企业的影响同样明显。在辞旧迎新之际，上海证券报第一演播室特邀部分中介企业，畅谈房产现状、分析楼市格局，回顾过去放眼未来，共同研讨新一年中房地产市场发展前景。

经营模式发生改变

施宏睿：从2008年的形势来看，二手房市场价格在4月份到达最高峰。需要指出的是，一、二手房市场的联动关系一直非常密切，当新房价格在不断上升的时候，二手房价格就会追随新房价格同样上涨。但7月份开始，由于开发商急需借助销售回笼资金，新房市场出现大幅度减价，甚至下降20%、30%的都有。随着新房市场的不断调整，二手房市场的成交量开始面临瓶颈，导致萎缩。

应该说，市场理性调节之后的结果，给企业带来很大启示，即需要开拓更多发展渠道。从7月份开始，汉宇开始接触新房市场，推行一、二手房联动经营模式。在8、9月份最高峰时，新房经营业务甚至占到了总体营业额的63.8%。但这样也带来一个问题，如果中介企业在新房业务方面投入过多的话，可能会对现金流造成影响。因此，在经过11月、12月的调整之后，如今一、二手房的业务构成为，二手房占比60%，一手房占比40%。而且这个经营比例将可能作为汉宇在明年的发展模式，也就是说会以二手房业务为主，而一手房业务则占据总营业额的40%-50%之间。

我觉得，一、二手房联动经营的模式，会在2009年大放异彩。利用门店数量优势推销新房，是较为有利的营销渠道。渐渐的，这种经营模式会形成一种营销手段和方法，以提供给开发商们新的营销选择。

“二套房贷”执行是焦点

陈宇珏：成交量一直是业内非常关注的焦点。今年下半年由于全球经济危机，对于整个2008年有一定的带动影响。从价格上来看，今年上半年的二手房市场成交均价相对于2007年还略有上涨，回落趋势并不明显；但是下半年起，随着成交量的大幅下滑，价格也在相应下跌。总结起来，便形成了上半年价高量多、下半年价低量少的格局。

谈及政策松绑问题，我认为还是要从绑紧的时候开始讨论，现在已经放开了哪些，可能还有哪些没有放开。在我的从业经验中，对二手房市场影响较大的政策，首先是2006年的“限外”，其次是营业税的制约，之后便是二套房贷信贷方面的利率限制，这些政策对于市场交易量是起到了比较大的抑制作用。个人观点，活跃市场应该从各个方面进行拉动，但目前新政仅仅集中于普通住房等方面的交易限制松动，我认为这对于整体房地产市场的拉动作用并不是太充分。

从目前的情况来看，如何合理灵活地把控“二套房贷”的政策执行，各家银行尚没有明确说法，而市场对于这个焦点一直有着期待心态。展望2009年，如果二套房贷的具体执行标准能够更加宽松、更加明朗，我觉得对于市场而言是比较利好的消息。

责任编辑/chenzhouke.szesf

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