楼市回暖不可期核心区的二手房逐渐成为新宠

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年1 月1 日北方网

[摘要] 说套牢，不够准确，06、07年的购房者可以这么说，买得比现价贵，赔了被套了；而06年前的大多数购房者，现在只能说利润缩水了，后面还会不会继续缩，不好说。即，比对06年前的房价到底有没有泡沫，这是个值得探讨的问题。

这个政策很有意思，解读一下。

1、为二手房流通松绑。

购房(应该按拿到房产证算起)超过5年改为2年，免征营业税。这不是个小数字，100万可以省去5万多，且即便是2年内，通过做阴阳合同抹去差价也可以避税。加上之前出台的契税政策，很大程度上为二手房流通环节松了绑，刺激购房消费，尤其是改善性住房，配合二套房贷，从而卖小买大，或留小买大。试想，挤掉近2年的泡沫，2年前的购房者(含投资者)不赚或少赚，价格降到一定水平就会把一大批有购买能力的改善性购房者圈入市场目标客户之内。

2、以二手房逼迫一手房降价。

由于对开发商资金链的担忧，期房目前最不招人待见，购房者心怀顾虑。而现房的降价空间还非常大，指望开发商大放水还需要时间。二手房市场的解放，迫使过去很多投资者降价套现，提高了市场的供应量，势必和新房产生竞争，这也是很多开发商对新政表示失望的原因。由此可见，国家对房地产的泡沫还是非常关注的，采取了谨慎的态度，把挤泡沫成为当前政策的基本立意。

3、二套房贷为救市政策留下空间。

基于以上两点，扩大需求从开发商降价和引导改善性购房两方面展开，降价还有空间，同样改善性购房人群也有空间。因为二套房贷的改变形成的需求是有限的，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平”者才适用新政，那么，郊区大批几年前低价购买了100平以上、手里拥有大批资金、且有从6环、5环向4环、3环、2环递进的真正有购买力的改善性购房人群来说，相当于没有放开二套房政策。当初，二套房贷政策是为了防范金融风险、遏止炒房投资，而真正自主的改善性购房也一并限制，这是过热时期的调控重招。现在，肯定要调整，只是国家把调整的速度放缓了，挤完泡沫再说。

新政的落实还有待时间，营业税还没有在实际交易中取消，银行也在等待上级正式文件的下发。寒冬中偶尔出现的暖阳并没有带来春天，开发商对这个新政发发牢骚后并没有产生太多的幻想(除了几个被新浪房产天天放在首页现眼的)，那些投资者们在想还是赶紧出手吧，而大批改善性购房者心底已经在驿动，那些2、3、4环的次新房则是主要的目标。

2环或者3、4环的肉少，5环外的狼多，不久后二套房贷完全取消之日，大降息的累计效应之下，也许就为京通、京石、京开、八高上的自驾车主们吹响了冲锋的号角。核心区的底比外围区域来得将更早一些。这应了那句话：地段、地段、还是地段。

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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