中原:08年深圳二手住宅市场年度报告[市场综述]

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年1 月8 日深圳中原•深港研究中心中原地产

[摘要] 中原地产深圳二手住宅市场年度分析：总结来说，市场的运行轨迹，既受到其自身运行规律的影响，也被外界宏观环境的变化所左右，并不是单一向性的，而是多元性的。而08年深圳市的二手楼市，在重重压力下，不仅表现在总体成交和价格的下跌上，其内部特点和微观特征也出现了一定的变化。

2008年深圳二手住宅市场年度报告：环境激变，政策转向，市场现曙光

（注：本节中的成交量数据为根据中原地产的市场份额估计所得，价格方面的数据由中原实际成交统计得来，仅供参考）

[市场综述篇]

深圳市的地产市场，自从07年年中成交量暴跌，价格快速下降之后，进入了漫长而痛苦的市场调整阶段，面对经济过热的风险，国家出台了大量政策挤压楼市泡沫，避免市场风险的持续放大，在08年初，存贷款利率达到了一个较高的数值，而进入08年之后，国内CPI等核心经济数据高企，经济过热的状态仍然存在，由于利率的上调幅度已经很大，继续上调可能会扼杀实体经济的活力，央行不得不尝试以其他方式遏制市场流动性的泛滥，在上半年6次调整存款准备金，促使存款准备金率达到17.5%的历史高点，从侧面来说，加深了民众对市场的不确定性，也增加了金融系统的压力，侧面加重了购房者负担。

而08年是一个剧烈转折的年份，经济环境在本年度发生了剧烈的变化，年初各项指标显示中国经济有全面过热的倾向，物价持续走高，挤压民众消费能力，对房地产市场形成不利影响，而下半年，特别是第三季度，由次贷危机引发的金融海啸集中爆发，9月，由雷曼兄弟公司的倒闭引发了一个阶段性的大转折，经济状况急转直下，多数发达国家经济快速进入衰退，中国也受到巨大影响，经济环境在极短的时间内恶化。在这样的背景下，早先抑制市场过热的经济政策迅速改变为扶植市场，保持稳定。下半年的9月到11月，国家发布多项重要政策，其中包括多项保护市场稳定和刺激居民购房的政策。

在一系列政策中，力度最大的还是对首次购房的7成贷款利率优惠和2成首付的相关规定和对相关税费的多次减免。在对房地产信贷市场松绑的同时，从9月开始到12月，央行共降息4次，最后一次降息幅度达到了惊人的108个基点，利率水平的快速下调，不但减轻了众多贷款买房者的负担，也激发了一定的市场需求，促进了成交量的上涨。

总体来说，前三季度，深圳市的二手房地产市场在相关环境的影响下，特别是由于CPI高涨，贷款利率高，市场信心不足，造成了需求萎缩，购房意愿低的情况，使市场保持着低位运行的状态。而第四季度，在金融风暴爆发之后，由于经济开始现出疲态，房地产市场对经济的拉动作用再次受到重视，当局针对房地产市场出台了许多优惠措施，信贷也开始放松，促使了市场成交量的快速恢复，使市场迅速进入了一个新的局面。

年底二手市场的成交量约比全年平均水平高出了3成以上，而价格在全年却一直保持在较低的位置，也从侧面促进了市场成交的恢复。综合来说，09年有望完成一个较好的开局。

1.1二手住宅供应量分析

1.1.1全市月度新增供应走势——走势较平稳，总量增加

从中原每月放盘数据来看，全年放盘量较为平稳，除去春节附近因为季节性的原因产生了较大的波动之外，其余月份的放盘量还是较为平均的。同时，与去年比较，可以发现今年月度放盘量有了很大增长，显示放售的物业明显增加，惜售心态大大缓解。

今年2月份受春节假期影响，放盘量明显减少，形成了一个低谷，全月新增供应仅165.41万平方米；2月后市场开始恢复，放盘量一路回升，3月达到最高峰，全月新增供应292.18万平方米；随后整个市场处在较平稳的状态，10月由于新的贷款优惠政策推出，刺激业主放售，形成了一个小高潮，达到206.01万平方米，但随后出现下滑，在年底形成全年低谷，12月放盘量最低，为150.64万平方米。

图1 08年深圳中原全市二手住宅月度放盘量走势图